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Subir la renta o no

Subir la renta o no
Crédito: Depositphotos.com
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Subir la renta o no Subir la renta o no... Ahora la renta...

Subir la renta o no...

Cómo y en dónde averiguar si el local que arrendarásvale lo que piden... o lo que solicitas. Encuentra aquí elementos denegociación

Tonatiuh Suárez-Meaney*

Nos dedicamos a la renta de locales comerciales, terrenos para franquicias ydepartamentos para ejecutivos. En locales comerciales y terrenos sabemos que serentan por metros cuadrados, pero no tenemos la certeza del precio en que secotiza en el estado de Puebla y otros estados.

Quisiéramos saber si hay alguna página de Internet deinmobiliarias donde investiguemos a qué precio se cotiza.

También queremos saber, si tenemos una renta mensual y el contratoestablecido que es anual, se vence entonces ¿cuál sería elincremento para el siguiente año? Ya que suele aumentarse segúnla inflación estimada por el Banco de México, pero, ¿enrealidad esa es? ya que la inflación no es la real comercialmente.

Existen varias páginas de Internet para lograr contactos inmobiliarios.Algunas de ellas: http://www.metroscubicos.com, http://www.xaqui.com.mx ,http://www.inmuebles.com.mx , http://www.inmomexico.com ,http://www.miciudad.com.mx , http://www.pisavende.com.mx

En todas se encontraron ofertas ubicadas en Puebla. Aunque no se actualizan conla misma frecuencia, tienen datos que sirven para conocer los precios de losdiferentes mercados y las características de los inmuebles puestos enoferta.

También hay revistas editadas por las principales inmobiliarias deMéxico, muchas de ellas se actualizan cada mes; por ejemplo, elboletín de las franquicias Tecnocasa, especializa sus folletos porterritorios. Desafortunadamente, casi todas estas publicaciones, al contrariode las páginas electrónicas, se centran en el mercado de laCiudad de México, pero sí existen algunas referencias a ciudadescomo Puebla.

Una buena idea para conocer el precio medio de renta es consultar en este tipode medios, pero también en los periódicos locales, en lassecciones de clasificados y bienes raíces. Elabore una lista donde seestablezcan los siguientes datos: ubicación, colonia, posiciónrespecto a la esquina --esquina, media cuadra, tres frentes--; antigüedadde la construcción, dimensiones, ancho por fondo, calidad de laconstrucción, servicios, precio, precio por metro.

También podrán ayudar algunos datos sobre la topología dela finca (desniveles, con claros, etc.). Debemos promediar precios de fincascon las mismas características de la que buscamos tazar. De nadaservirá obtener parámetros de locales en una zona si no distinguey valora sus características principales.

Ahora la renta...

En cuanto al incremento de la renta, a veces el arrendador piensa que porfuerza tiene que aumentar el precio, pero si supera el precio del mercado seharía un daño a sí mismo.

Veamos un ejemplo: el arrendador estipuló en 10 mil pesos la renta de sulocal. Al arrendatario no le ha ido muy bien, pero paga la renta puntualmente.

Al cabo de un año, el arrendatario quiere aumentar la renta y se va porel tradicional 10 por ciento. Da el aviso a su inquilino: la renta seráde 11 mi pesos. El arrendador no puede pagar ese precio y se marcha dellocal.

El propietario del inmueble lo anuncia en renta, a través delperiódico, Internet y revistas especializadas. Tarda dos meses enconseguir un nuevo huésped. Ahora hagamos cuentas: si no hubiera subidoel precio, habría cobrado ese año 120 mil pesos, pero al subir larenta ocasionó una desocupación de dos meses, por lo que ahora,aunque rente en 11 mil pesos mensuales, tendrá una ganancia desólo 110 mil pesos, es decir, 10 por ciento menos que el añoanterior.

Incluso, si el local sólo estuviera desocupado un mes (que es elmínimo que tarda por los movimientos naturales de los contratos),registraría casi el mismo ingreso que el año anterior: 121 milpesos. Pero esto es por decir lo menos, pues el arrendador no conoce al nuevoarrendatario, no sabe si le pagará con puntualidad, o si cuidaráel local.

Además, hay pérdidas indirectas para el arrendatario ya que eltiempo que esté desocupado el local, será él quien tengaque cubrir los gastos básico de teléfono, luz, agua, predial ymantenimiento.

En cuanto al porcentaje de aumento, considere que si bien hoy la ley no indicacuánto se puede aumentar la renta, es cierto que mientras máscaro sea un local, más tardará en ocuparse. Por ello, es mejorque la renta se pacte de común acuerdo.

Una tradición es fijar la renta con el uno por ciento del preciocomercial del inmueble. Hay algunas diferencias entre los contratoshabitacionales y los comerciales. Por ejemplo, los primeros pueden hacersehasta por 10 años y los segundos hasta por 20; los primeros no causanIVA y los segundos sí.

También debe haber distintos parámetros para renovar los costosde renta. Un contrato habitacional se puede tasar por la inflación o porel salario mínimo. En cambio, uno comercial, debe atender más almercado al que está dedicado el local. Si se dedica a un mercado enapogeo, se puede actualizar con la inflación, si se dedica a un mercadodeprimido, lo mejor es no aumentar la renta, porque seguramente no lapodrán pagar.

Recuerde, para que un contrato tenga validez, debe estar registrado ante elgobierno local correspondiente, así usted evitará problemas conel inquilino.

Director de la consultora en ubicación Investigación deGeoEstrategias.