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Cómo abrir una plaza comercial

Ingresa al negocio inmobiliario, construyendo y administrando una plaza comercial. Descubre las claves para no perderte en la tramitología y transformarte en un inversionista de éxito.
Cómo abrir una plaza comercial
Crédito: Depositphotos.com
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En esta oportunidad de negocio lo más importante es la ubicación del terreno, ya que no sólo será un factor determinante en el éxito de la plaza comercial sino que, además, definirá en buena parte el monto de la inversión y de las tarifas a pagar para obtener los permisos y licencias necesarios.

Primera regla: no basta con tener el terreno. Es preciso considerar si está en esquina o sobre pie de carretera, por ejemplo. "Y, en caso de ser jurisdicción federal, se tendrían que investigar las restricciones referentes al número de metros que se deben donar ya que, de infringir sus normas, la construcción tendría que ser demolida a costa del propietario", precisa la arquitecta Gabriela Fajardo Torres, profesionista independiente con maestría en Administración de la Construcción, quien se ha dedicado a la gestión de trámites y remodelación de todo tipo de inmuebles.

En su opinión, lo primero es revisar lo siguiente:

* En qué zona está ubicado y la jurisdicción que le compete.

* Si está libre de gravámenes.

* El uso de suelo que tiene asignado.

* Que no se encuentre en medio de conflictos legales, familiares, comunales o ejidales.

* Investigar en cuánto saldría el pago de todas las licencias.

* Que no exista duplicidad de escrituras o, en caso de ser ejido, corroborar si se puede escriturar o averiguar quién posee el certificado parcelario y calcular, también, el costo de escrituración.

Para investigar el status del dominio del terreno habrá que acudir al distrito correspondiente del Registro Público de la Propiedad, mientras que para investigar las restricciones, obligaciones y derechos ante el gobierno local, se deberá dirigir a las oficinas de Desarrollo Urbano y Obras Públicas de su ayuntamiento o delegación, además de consultar el Reglamento de Construcción.

Contratar los servicios de un profesional

Estos trámites se pueden resolver contratando los servicios profesionales de un despacho de gestoría en el ramo. El objetivo es evitar pérdida de tiempo por desconocer los procedimientos administrativos que, previamente a la edificación de la plaza comercial, se tienen que tramitar ante las autoridades locales, estatales y federales.

Dependiendo de las reglamentaciones específicas de su ciudad o estado, lo que generalmente es solicitado por las autoridades se conoce como una memoria descriptiva o Proyecto Ejecutivo, que deberá ser elaborado por el arquitecto que contrate. Este documento comprende:

1. Planos Estructurales.

2. Planos Arquitectónicos.

3. Planos de Instalaciones.

4. Planos de Acabados.

Planos Estructurales. Se refieren al trazo del terreno y su nivelación, para lo cual primero se debe realizar un estudio de mecánica del suelo para obtener el cálculo estructural y asegurar que la obra soporte el número de pisos planeados.

Planos Arquitectónicos. Es el diseño del proyecto en sí. Considera el plano de conjunto -dividido en el número de plantas-, y las fachadas desde sus cuatro puntos cardinales.

Planos de Instalaciones. Se refiere a las instalaciones eléctricas (luz, teléfono, cable de TV y sonido), hidráulicas, sanitarias y de gas. Dentro de éstos se derivan los planos de instalaciones "especiales", como son: aire acondicionado, calefacción, y planta de tratamiento de aguas residuales, entre otras.

Planos de Acabados. Especifican los detalles de aspectos clave. Suelo: la plancha de concreto (o firme), loseta, alfombra o piso laminado. Paredes: acabado en tabique, tabicón, piedra, concreto, tablaroca, o con recubrimientos de yeso, pasta o pintura. Mientras que en el techo pueden ser desde concreto, tabique, yeso y hasta plafón.

En general, se conocen como "acabado base" los materiales de construcción. Como acabado inicial están la base y el yeso, mientras que el "acabado final" se refiere a la pasta, pintura, piso, etcétera. Muchas veces el acabado base es también el "final", sobre todo cuando se utilizan materiales como ladrillo, madera o vidrio. Los planos de acabados adquieren mayor relevancia en aquéllos municipios donde se reglamenta la imagen urbana. Por ejemplo, se puede exigir que exista consistencia entre los acabados de la fachada de la plaza comercial con el resto de los inmuebles circundantes (desde los colores seleccionados hasta el uso de algunos materiales).

Para esta primera fase -en la que muestras el terreno, entiendes cuál es la idea y presentas propuestas-, el arquitecto se puede llevar de 1 a 2 meses en el desarrollo de los planos y, generalmente, sus honorarios oscilan entre un 5% y un 25% del costo total del proyecto.

El segundo paso es iniciar los trámites requeridos por el gobierno local. En promedio toman medio año para contar con todos los permisos, desde el alineamiento del terreno para que se le pueda asignar un número oficial, pasando por las factibilidades de los servicios públicos (agua, drenaje y luz) hasta las licencias de construcción, de impacto ambiental y de uso de suelo, así como los permisos de publicidad y las licencias de funcionamiento de los comercios que albergará, comenta la maestra en Administración de la Construcción, Mercedes Barrera Girón, del área de Vialidad y Transporte del Ayuntamiento de Metepec, en el estado de México.

De la "tramitología"

El emprendedor/inversionista se deberá sujetar a las disposiciones que señale el ayuntamiento o delegación de que se trate. Aunque, en general, necesita presentar copias de:

* Escrituras del terreno debidamente inscritas en el Registro Público de la Propiedad.

* Pagos del impuesto predial actualizados.

* Identificación del propietario o, en su defecto, carta poder para autorizar al gestor contratado para que realice los trámites a su nombre.

A) Alineamiento y Número Oficial. Demora ocho días hábiles. Una vez obtenido se inicia el trámite para conseguir el de la zonificación.

B) Cédula de Zonificación. Esta cédula, que por lo regular se tramita en otros ocho días, determinará la densidad permitida en la zona; es decir, cuántos metros cuadrados le permitirán construir, cuántos tendrá que dejar libres, cuántos pisos podrá tener y el número de cajones de estacionamiento con que deberá contar la plaza, debido a que existen zonas -conocidas como corredores comerciales y urbanos-, donde sí se permiten construir bodegas o edificios y en otras no. En este punto existen dos supuestos:

1. Si el terreno está ubicado en una zona de uso comercial, se deberá pasar al inciso c)

2. Si no está localizado en una de ellas y, por ejemplo, se encuentra en una zona habitacional aún no programada por el ayuntamiento y que, carezca de servicios, se deberá tramitar primero un cambio de uso de suelo, que suele tomarse hasta dos meses en ser determinado para poder pasar al inciso c)

C) Licencia de Uso de Suelo (LUS). En este punto, que puede demorar al menos 20 días, se tienen que presentar el proyecto arquitectónico y su memoria descriptiva, que debe resaltar el número de sanitarios, el total de m2 construidos, el número de cajones de estacionamiento y los m2 destinados para áreas verdes o jardines.

D) Factibilidad del Servicio de Agua Potable y Drenaje. Indicará en un plazo regular de 20 días si es factible que el proyecto se pueda conectar a estas redes, dependiendo del suministro de m3 de agua que se requieran para la operación de la plaza, cantidades que quedaron calculadas previamente en los planos hidráulicos y sanitarios del proyecto.

E) Permiso de Impacto Ambiental. En caso de que la construcción de la obra impacte significativamente al ambiente, el municipio determinará, en otros 20 días aproximadamente, las medidas que debes observar.

De acuerdo con el ayuntamiento de Metepec, una vez con todos los permisos y con la LUS, se puede iniciar el trámite para recibir la Licencia de Construcción, la cual te permitirá iniciar la obra. Por lo general, ésta tiene validez de un año. Por ello, en caso de que la construcción supere ése período se tendría que tramitar una prórroga, donde los precios variarán en función de los materiales y acabados empleados, así como por la zona donde esté ubicada.

Recuerda que la erogación de licencias e impuestos municipales variará según las tarifas que tengan establecidas las autoridades de tu ciudad. En opinión de la arquitecto Barrera Girón, para un proyecto como el que aquí plantearemos, los gastos por concepto de permisos y licencias alcanzarían los $30,000, refrendándose anualmente un 10%.

Mientras, el tiempo estimado en la gestión burocrática sería de cuatro a seis meses, dependiendo de su complejidad ya que, como dice Mercedes, "cuando inicias bien, terminas bien".

¡Manos a la Obra!

Con la Licencia en la mano es posible iniciar la construcción del edificio. Una vez terminado, el siguiente paso será contar con la Licencia de Funcionamiento -o declaración de apertura en el Distrito Federal-, que normalmente es gratuita y que cada locatario tendría que tramitar por su propia cuenta de acuerdo con la actividad permitida en la Licencia de Uso de Suelo. También es necesario averiguar con las autoridades municipales si el giro que tendrán los locales que vayas a rentar requiere de la presentación de un informe preventivo de impacto ambiental que vendría determinado, en una parte, por el nivel de consumo y descarga de agua adicionales. Considera, además, que la autoridad te puede exigir el uso de agua tratada para todos los consumos de la plaza comercial.

El último trámite a efectuar sería la obtención del Permiso de Publicidad, que no sólo te permitirá anunciar los locales arrendados, sino repartir los volantes de tus locatarios.

Por último, es recomendable iniciar los trámites en el mes de abril para que durante la temporada sin lluvias -de octubre a febrero- se esté construyendo. Esto da tiempo, además, para que el emprendedor se dé de alta ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (en el SAT) y registre a sus empleados en el Seguro Social.

Cómo emprender con una Plaza Comercial

De acuerdo con Víctor Gutiérrez Pardo, arquitecto que lleva 35 años en el ramo de la construcción y 25 años como desarrollador independiente, existen dos modelos de trabajo. El primero se conoce como administración de la obra: se va dando el dinero en partes tanto para la compra de materiales como para los salarios de los albañiles, corriendo el riesgo de que los precios varíen y la obra se alargue, incrementándose todos los costos. El otro modelo es el de "precio alzado", donde el inversionista desembolsa más rápido el dinero, "pero tendrá la garantía de que los precios de los materiales no variarán mucho, con lo que ahorra en tiempo y dinero".

El profesional añade que, en la mayoría de las ocasiones, un 30% de la inversión se destina a la mano de obra. Entre el personal se designa un oficial, quien se encarga de dirigir al resto del personal y gana entre $1,500 a $1,800 a la semana. Mientras, un ayudante recibe $900. Los pagos son semanales y las jornadas de trabajo son de ocho horas al día: de 8:00 a 13:00 hrs. y de 14:00 a 18:00 hrs., de lunes a viernes. Los sábados sólo se trabaja medio día.

Durante la construcción es recomendable comenzar a publicitar la plaza para ofrecer los locales y preparar los contratos. Muchas veces el desarrollador tiene definido por anticipado la participación de algunas empresas. Es clave contar con algunas marcas reconocidas que atraigan gente a la plaza (es lo que se conoce como tiendas ancla). Esto, a su vez, motivará a negocios más pequeños a ingresar al proyecto.

El modelo de negocios

Para este ejercicio, el proyecto considera la compra de un terreno de 50m de frente x 20m de profundidad, considerando los costos de una buena zona de la ciudad de Metepec, donde el metro cuadrado más barato ronda los $1,700, mientras que a la renta está en $300. Así, para comprar una superficie de estas medidas es preciso desembolsar $1.7 millones. Por su parte, para la construcción de 625 m2 (50 x 12.5), que abarcaría 10 locales, se gastarían otros $2.5 millones. Con esto, el presupuesto de inversión alcanza los $4.2 millones. Cada local tendrá una dimensión de 62.5 m2.

Algunos desarrolladores prefieren entregar los locales sin acabados: sólo con instalaciones hidráulicas, sanitarias y eléctricas para que sea el arrendatario quien lo equipe a su gusto y necesidades bajo su propio coste. En la mayoría de los casos, los desarrolladores aplican cuotas de mantenimiento para solventar los servicios de limpieza, jardinería, plomería, pintura, electricidad y vigilancia.

Ejercicio Financiero

El modelo de inversión maneja un escenario pesimista en el que, a pesar de que cinco meses antes empezamos a publicitar nuestra plaza y a visitar a posibles locatarios, se inauguraría con tres locales rentados a $15,000 cada uno (tomando que cada m2 estaría rentándose en $240 como un precio promedio en el mercado) y donde cada mes captaríamos a un cliente más hasta llegar -al octavo mes de apertura- a la renta total de los 10 locales (capacidad máxima instalada).

De esta forma, al iniciar operaciones la plaza comercial generará ingresos por $45,000 por concepto de alquiler, mismos que solventan desde el inicio los $15,500 que, por concepto de gastos fijos mensuales, conforman los pagos de luz (por la iluminación externa del in-mueble), los salarios de dos conserjes que harían la limpieza y los trabajos de mantenimiento más los artículos que para ello utilizarían, así como el pago mensual a una agencia que prestaría el servicio de seguridad a través de una alarma de control remoto. Cada arrendatario pagará sus propias cuentas de luz, agua, teléfonos, etcétera. De esta manera, los ingresos anuales acumulados ascenderían a $1,380,000, mientras que los gastos totales serían de $186,000. Con ello, al cierre del primer año el proyecto presentaría ganancias por $1,194,000, con una recuperación de la inversión de cuatro a cinco años. Por último, cabe señalar que cada año también se tendrían que considerar erogaciones por concepto de refrendos de permisos y licencias, así como del pago del impuesto predial.

PRESUPUESTO DE INVERSIÓN

En la siguiente tabla se pueden observar los seis rubros en los que se destinaría la inversión inicial:

Concepto

* Costo Total

* Porcentaje

Compra del terreno de 1,000 m2 (incluye gastos de escrituración)

* $ 1,700,000.00

* 40.48%

Honorarios del arquitecto (como profesionista y gestor)

* $ 250,000.00

* 5.95%

Permisos y licencias

* $ 50,000.00

* 1.19%

Mano de Obra (salarios de los albañiles)

* $ 750,000.00

* 17.86%

Compra de materiales de construcción

* $ 1,250,000.00

* 29.76%

Publicidad (anuncios, mantas colgantes, espectaculares)

* $ 200,000.00

* 4.76%

Total de la Inversión:

* $ 4,200,000.00

* 100.00%

OTRA OPCIÓN DE NEGOCIO

Las mini bodegas

U-Storage de México es una empresa de renta de mini-bodegas bajo el concepto de autoservicio: el cliente tiene su propia llave y entra en su auto hasta la bodega que renta. Estos espacios resultan ideales para almacenar menaje, muebles, archivo muerto, mobiliario de oficina, artículos de temporada, excedente de inventario, lotes de mercancía, equipo deportivo, mudanzas de casa y oficina, entre otras necesidades. U-Storage cuenta con inmuebles en sus sucursales de Lerma (carretera a Toluca), Acapulco y en la Av. Gustavo Baz, Central de Abastos, Polanco y Viaducto en el Distrito Federal. Este concepto de self-storage surge en el 2004 de la mano de inversionistas nacionales y extranjeros, siguiendo un modelo muy exitoso Norteamérica y Europa desde su nacimiento hace más de 20 años.

Atiende clientes corporativos y personas "que antes sacrificaban exhibición, puntos de venta o espacios de confort en sus hogares", comenta su director general en México, Diego Ysita Portilla. La empresa tiene más de 1,500 mini bodegas de diferentes tamaños y características, desde lockers hasta instalaciones con aire acondicionado, bodegas a pie de calle o interiores. Puedes rentar por períodos cortos y espacios pequeños desde 9 m2 por $1,200 al mes. Un locker de 2.5 m2 cuesta $300 al mes y un espacio de 54 m2 se eleva hasta los $7,000 por mes.

Ysita sostiene que el modelo de U-Storage le abre nuevas oportunidades de negocio a los emprendedores mexicanos. "El desarrollador puede invertir conjuntamente con la empresa", dice. En su opinión, quien esté pensando en construir una plaza comercial puede considerar destinar una superficie para el self-storage, "diversificando la fuente de ingresos, ya que no todo se concentrará en los locatarios".

Otra de las ventajas de las mini-bodegas es que tiene costos de construcción más bajos, los tiempos se reducen y las rentas son altas. Diego Ysita recuerda que una inversión inmobiliaria se recupera típicamente en cuatro o cinco años.