Plan de Negocios

Encuentra el mejor local

Si piensas alquilar un espacio comercial para tu negocio, toma nota de los tips de los expertos y evita errores costosos.
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Crédito: Depositphotos.com
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Cuando decides ubicar tu negocio en un local establecido, lo común es buscar en la sección de inmuebles de los periódicos o visitar sitios Web especializados en la renta o traspaso de bienes. Normalmente, en estas secciones de bienes raíces se publican anuncios con ganchos prometedores como “mínimos requisitos” o “excelente ubicación”. Y aunque una cita a ciegas puede ser tentadora, lo mejor es no precipitarte e investigar si realmente se trata del lugar ideal para establecerte.

Comienza por definir qué espacio necesitas según tu giro y prespuesto, ya sea en una calle o avenida, plaza o mini plaza, centro comercial, supermercado, desarrollos de usos mixtos, etc. Una vez que tengas claro este punto y hayas seleccionado algunas opciones de local nuevo o traspasado, debes cerciorarte del uso de suelo que éste tenga, aconseja Antonio Castilla, director de comercialización y fundador del despacho Dumah Asesoría Inmobiliaria (www.dumah.com.mx).

De acuerdo con el corredor, muchos lugares no poseen este trámite fundamental o lo tienen pero para usos o giros distintos, como el habitacional. “Esto puede conducir a la clausura del negocio en caso de una visita de inspección”, dice.

Ya sea que te intereses por un local dentro de un complejo comercial o por uno en tu colonia, toma nota de las siguientes recomendaciones para que la ubicación de tu negocio sea el primer paso para alcanzar el éxito.

En calle

Si vas a establecerte en una avenida, es vital “peinar” la zona donde piensas rentar antes de firmar cualquier contrato. La recomendación de Dumah es dedicar un par de días de la semana y parte del fin de semana a observar con detenimiento el entorno, los flujos –peatonal y vehicular– y el perfil de la clientela potencial que te interesa antes de iniciar con el papeleo. Además, es esencial estudiar la normatividad de la zona (por ejemplo, con cuántos cajones de estacionamiento debes contar).

Una vez que encuentres un buen prospecto, debes verificar la legalidad del mismo. Esto significa confirmar que el local no tenga licencias de funcionamiento apócrifas. Para ello, acércate a las ventanillas oficiales de tu localidad para consultar los formatos y trámites que marcan las leyes y reglamentos de establecimientos mercantiles vigentes en tu entidad, entre otras disposiciones. ¡Ojo! Ten cuidado con los gestores deshonestos denominados “coyotes” y evítalos.

Si no deseas hacer la búsqueda por tu cuenta, acude a una inmobiliaria para que te ponga en contacto con prospectos de locales. Aunque la mayoría no te cobrará comisión hasta que se realice un contrato de arrendamiento, contempla que aquí opera la figura de apartado para limitar cualquier interés de terceros en el local que te guste.

Sin embargo, hay que protegerse señalando por escrito que ese dinero se entrega siempre y cuando la deleg-ción u oficina de Desarrollo Urbano de tu localidad autorice el giro específico que pretendes instalar, señala el fundador de Dumah. Esta intermediación, aunque se paga, puede ser tu seguro de vida para que arranques con todas las de ganar y no te expongas en solitario.

Por otra parte, si se trata de un traspaso, considera lo siguiente. El dueño –quien debe acreditar la propiedad del establecimiento– debe intervenir en la operación para que realice el contrato con el nuevo inquilino (tú), ya que legalmente quien se va no tiene derechos sobre el inmueble. El consejo es que dicho contrato lo prepare un abogado o una inmobiliaria.

En plaza comercial

Toda vez que tu idea sea instalarte en una plaza o centro comercial, existen dos diferencias primordiales con respecto a la calle: una inversión mucho mayor (que incluye un guante o cuota de acceso), y la aprobación de los comités internos que determinarán tu admisión. También considera que en estos complejos se distinguen varios esquemas de operación, ya sea local formal o en formato de isla, quiosco, módulo, stand o carreta, que se instalan en áreas comunes como pasillos y vestíbulos de la plaza.

“Para alguien que quiere iniciar, ubicarse en un local grande es difícil, sobre todo, si no forma parte de una cadena o franquicia, principalmente por las elevadas cuotas de renta. Además, puede haber restricciones contractuales o un “covenant” (propias del contrato), ya que los demás inquilinos obtienen derechos que pueden impedir giros afines en un mismo piso”, señala Jorge Gamboa de Buen, director general de Grupo Danhos (www.danhos.com.mx), que opera siete centros comerciales en la Ciudad de México, entre ellos Parque Delta, la plaza que más vende por m2 en el país.

En desarrollos muy exitosos como Plaza Satélite –el segundo centro comercial a nivel nacional, inaugurado en 1971 y que recibe a 25 millones de visitantes al año–, abrir un local de 20m2 cuesta entre $2.5 y $3 millones. Asimismo, se aplican rigurosos mecanismos de filtro para los aspirantes. “Tenemos menos del 8% de rotación anual y casi 10 años sin que un local se quede sin ocupar”, asegura Martín Miranda, gerente de comercialización de este centro ubicado en Naucalpan, Estado de México.

Un criterio importante para la aprobación es que el futuro locatario demuestre si su negocio generará tráfico y alcanzará un determinado mercado no atendido o que pueda justificar su demanda. “Esto beneficia a los clientes porque así garantizamos permanencia y certeza de que si compran en un local y regresan un año después, lo van a encontrar operando”, afirma Miranda.

Comenzar en un centro comercial y permanecer en él es justo la fórmula que ha funcionado a Trenes, un negocio familiar de capital 100% mexicano que llegó a Plaza Satélite en 1974. “Aquí nacimos. Tenemos 37 años y somos segunda generación, la empresa fue fundada por nuestro abuelo, papá y tíos”, cuenta Armando Occelli, quien junto con sus hermanos Leonardo y Mauricio, maneja ésta y dos tiendas más ubicadas en Santa Fe y Galerías Insurgentes, en la Ciudad de México.

Su giro es el modelismo o la venta de modelos coleccionables para armar, desde un auto hasta un portaviones, así como autopistas y trenes eléctricos y objetos para maquetas. Actualmente, son uno de los mayores importadores nacionales en este rubro con mercancía originaria de países como Alemania, Italia, Japón, Rusia y EE.UU. De hecho, la empresa compite con cadenas como Liverpool y El Palacio de Hierro.

Para los Occelli, la idea de establecerse en una plaza fue decisiva, debido a que buscaban seguridad y un flujo de clientes garantizado que ningún otro lugar podía ofrecerles. Los hermanos atribuyen su éxito a mantener los gastos de operación al mínimo y al conocimiento de su mercado.

En cuanto a las islas o quioscos, la renta en ocasiones resulta mucho más cara que la de un local, con cuotas de $20,000 a $50,000 al mes por un espacio de 4m2, dependiendo de la plaza. Además, los contratos son normalmente a tres meses –con opción de renovación– porque la tasa de mortalidad bajo este concepto es muy alta.

“Este formato te permite probar de manera muy rápida y con una inversión baja si lo que quieres vender funciona. Hay gente que ha empezado en quioscos y ahora le va muy bien, pero hay otros que no superan la prueba”, explica Gamboa de Buen. Finalmente, contempla que la zona donde se ubique el centro comercial va a definir los costos de renta.

Más alternativas

Existen otros espacios factibles para ubicarte. El director de Grupo Danhos destaca las terminales de autobuses como lugares por explotar. “En el país todavía se mueve más gente por camión que por avión, y las estaciones se han convertido en pequeñas plazas. Ahí hay buenas oportunidades ”, advierte.

Una opción más (y de reciente creación) son los locales comerciales que se encuentran debajo de los puentes de grandes avenidas. El Gobierno del Distrito Federal (GDF) lanzó esta propuesta en 2009, en especial para el Circuito Interior. El objetivo es ocupar estas zonas con negocios que van desde tiendas de conveniencia, hasta gasolineras y farmacias bajo la figura de permisos administrativos temporales y revocables.

A la altura de la colonia Condesa, por ejemplo, ya hay una tienda de conveniencia, un banco y un estacionamiento. “La renta de estos locales tiene un precio accesible y puede ser una buena oportunidad para iniciar”, dice Gamboa de Buen.