Plan de Negocios

Emprende con suites ejecutivas

Gana con el rentable turismo de negocios, dándoles a los empresarios todos los elementos necesarios para hacerlos sentir como en casa.
Emprende con suites ejecutivas
Crédito: Depositphotos.com
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El turismo de negocios representa el 20% de la actividad turística en México. Y esos ejecutivos medios y altos, gerentes y directivos que viajan por periodos prolongados, prefieren alojarse en suites ejecutivas que, además del servicio de hospedaje, recrean un ambiente acogedor que los hace sentir como en casa y les hace su estadía más fácil, práctica y cómoda.

Modelo de negocio

Establecimiento que ofrece hospedaje con 20 suites ejecutivas, con servicio de desayuno incluido. Cuenta con una pequeña cafetería y tiene estacionamiento y lavandería propia. Abierto las 24 horas, de lunes a domingo.

Público objetivo: ejecutivos y hombres de negocios de nivel socioeconómico A/B, C+ y C, cuya estancia promedio en la suite oscila entre 10 y 25 días.
Mobiliario: 20 camas king size, 20 sofá cama, 20 mesas, 60 sillas, cuadros, lámparas y sala completa para recepción.
Equipamiento de cocina: estufa industrial, plancha, horno de microondas, freidora, licuadora, mesa de trabajo, refrigerador, tarja, ollas, cazuelas, sartenes y equipo de extracción de humo.
Cristalería, loza y manteles: platos (base, extendido, hondo, tazón, postre), cubiertos (cucharas, tenedores y al menos dos tipos de cuchillos), tazas, vasos (copas cocteleras, jaibolero y caballitos), ceniceros, azucareras, salseras, saleros y pimenteros.
Personal operativo: dos recepcionistas, una persona  de mantenimiento, cuatro recamareras y una persona para ventas. El emprendedor hace las veces de administrador.
Inversión inicial: $5,958,000
Margen de utilidad: 19 a 27 por ciento.

Las urbes con tradición industrial y de negocios están impulsando el surgimiento de nuevos complejos de suites ejecutivas que, al amparo de un consumidor exigente, conocedor y con capacidad de pago, demanda servicios de hospedaje con los comodities que ofrece un hotel.

Así, están surgiendo cadenas de suites ejecutivas que ofrecen servicio de camarera, desayuno en el cuarto, transportación gratuita en un radio preestablecido, Internet de alta velocidad, gimnasio, sala de juntas y centro de negocios, estacionamiento gratuito, lavandería y tintorería (con costo extra) y servicios de concierge para la compra de víveres, renta de autos y/o pelícu-las.

Estos servicios son comodities que tradicionalmente ofertan los grandes hoteles pero que se trasladan a suites especialmente pensadas para hombres y mujeres de negocios, que requieren espacios habitables que integren algo más que una cama y una ducha caliente.

“A diferencia de las habitaciones estándar, las suites ofrecen espacios más amplios y muebles diferentes. La mayoría cuenta con amenidades tales como camas más amplias, sala, sofá cama, oficina, cocina y comedor. Están diseñadas principalmente para empresarios y ejecutivos que podrían necesitar un lugar para hacer reuniones o conferencias con clientes y que desean optimizar su tiempo”, explica Baloys Tiburcio Navarro, director Comercial de Consultoría Latinoamérica, de Tinsa México.

Dichas características son muy valoradas por ejecutivos que, lejos de buscar un hotel, prefieren hospedarse en un lugar con características más familiares que les hagan su estancia más fácil, práctica y cómoda.

“Es una alternativa para los viajeros que, por sus necesidades profesionales, requieren hospedarse durante largos periodos de tiempo y tener la privacidad que le daría un departamento pero con las ventajas de un hotel como servicios y amenidades, ubicación e instalaciones”, añade el consultor.

En contexto

Abrir un establecimiento de suites ejecutivas puede ser el negocio que has buscado por años. Se trata de un giro dentro de la industria turística, la cual es una de las más pujantes del país al generar casi el 9% del Producto Interno Bruto (PIB), según la Secretaría de Turismo (Sectur).

De acuerdo con información de la Secretaría de Turismo del Distrito Federal, a nivel nacional hay 17,669 hoteles y 660,546 habitaciones (incluye las tipo suite). De éstos, la Ciudad de México tiene 604 inmuebles y posee 48,469 habitaciones. El promedio es de 80.25 cuartos por establecimiento y 1.72 camas por cuarto a nivel nacional posee 48,469 habitaciones.

En este segmento, el turismo de negocios aporta 2% del PIB nacional y representa el 20% de la industria turística, con 70 centros de convenciones y exhibiciones de clase mundial.

Otro factor clave que contribuye a aumentar el mercado para las suites ejecutivas son los clusters. Estos complejos –que se definen como conglomerados de industrias– están ubicados a lo largo y ancho del país, lo que representa un mercado natural para la expansión de las suites ejecutivas.

Lo anterior porque muchas de las empresas conglomeradas en estos complejos suelen traer a sus ejecutivos directamente de la casa matriz con planes de trabajo de mediano a largo plazo.

“Generalmente son extranjeros, pero también hay muchos connacionales. En Querétaro, por ejemplo, hay mucho extranjero, pero no necesariamente es el caso del Estado de México o de San Luis Potosí”, dice Blanca Herrera, directora de Servicios de Franquicias para Hoteles City Exprés.

Entre los clusters que más demanda generan, destaca el de Tecnologías de la Información (TI), que de acuerdo con información de la Cámara Nacional de la Industria de Tecnologías de la Información (Canieti), contabiliza 38 clusters especializados en 28 estados del país.

El sector aeroespacial, por su parte, tiene clusters en Baja California y Querétaro; la automotriz, en Silao, Gto. y Coahuila; la de lácteos, carnes y derivados, en Jalisco; y la del cuero y calzado en León, Gto.

“El nivel de quienes utilizan los servicios es de ejecutivo medio, alta gerencia y directores. También hay un nivel alto, como el del ingeniero que viene a supervisar un proyecto. Y su periodo de estancia va de un día  hasta meses”, añade la ejecutiva de City Express.

¿Comprar o rentar?

El primer paso para arrancar un negocio de suites ejecutivas es ubicar un inmueble o local en renta o venta. Las dimensiones dependen del tamaño de establecimiento que deseas montar, de modo que puedes conseguir un inmueble para 15 o 20 suites, o para 80 o 90 según tu modelo de negocios lo indique.

En opinión de Baloys Tiburcio, de Tinsa –firma de consultoría especializada en la industria inmobiliaria– la mejor opción es comprar el inmueble.  Una de las razones es que los precios de estos siempre aumentan por la inflación, por lo que lo más seguro es que con el paso de los años aumentará su valor y, en caso de que se quiera vender, la transacción será a un precio mayor que el original.

Por otra parte, dice, si el negocio se ve a una escala mayor de desarrollo, se puede optar por dos alternativas: la construcción total del inmueble para ser destinado a suites ejecutivas o comprar un edificio que ya se esté construyendo o terminando y arrendarlo a otros inversionistas mediante un contrato.

Pero ojo: “es importante saber si en ese edificio el reglamento de copropiedad acepta el uso de alojamiento turístico este tipo de departamentos, pues en muchos países de Latinoamérica, este tipo de negocio no está permitido en edificios de calidad superior”, añade. “También hay que considerar que todos los inmuebles generan gastos, como el mantenimiento, acondicionamiento, equipamiento e impuestos entre otros”.

Si optas por comprar, debes buscar un modelo de financiamiento para desarrollar este tipo de establecimientos y acercarte a un corredor de bienes raíces que te ayude a encontrar un inmueble con las características deseables de ubicación, tamaño y dimensiones.

Baloys Tiburcio dice que una opción es mediante la adquisición de determinado número de suites por particulares. Así se genera un modelo de muchos inversionistas que buscan rentar su propiedad en un mismo edificio mediante la entrega de la administración a un tercero.

También puedes acercarte a la banca comercial y/o de segundo piso, que cuentan con opciones crediticias para pequeñas y medianas empresas (Pymes).

“El tamaño, la ubicación y los servicios necesarios para asegurar el éxito de un proyecto se determinan mediante un estudio de viabilidad hotelera, el cual puede ser realizado por una firma como la nuestra a través de su área especializada de hoteles”, añade el consultor.

¿No te atrae la opción de comprar? ¡También puedes rentar! Tal como ha hecho la empresa Suites Ejecutivas, firma que cuenta con ocho marcas en colonias como Polanco, Anzures y Cuauhtémoc, en el Distrito Federal.

Esta empresa, de origen mexicano, tiene seis inmuebles en renta y dos propios. “No es lo mismo invertir US$10 millones para comprar una propiedad de unos 2,500m2 para unas 35 o 40 habitaciones de 45 a 60m2, que pagar una renta promedio mensual de $150,000 por el mismo inmueble”, dice David Ruiz Vivanco, gerente general de Suites Ejecutivas.

Esta opción exige un análisis minucioso del inmueble y de sus costos, pues generalmente implica una remodelación a fondo para crear los espacios y ambientes que requieren las suites.

“Esta opción evita la descapitalización de la empresa pues rentar nos da la flexibilidad de cambiarnos de lugar si no podemos pagar. Además, nos conviene más si no planeamos ocuparlo más de 10 años”, añade Baloys Tiburcio.

Respecto a la ubicación, el consultor indica que puede variar dependiendo del plan de negocios, aunque la mayoría de las veces se buscan edificios que tengan una buena vista hacia el exterior, pasillos amplios e iluminados y que cuenten con estacionamiento propio.

También cabe que considerar el tema de conectividad, seguridad, accesibilidad y disponibilidad de servicios externos, como restaurantes, centros de negocios y plazas comerciales, por citar algunos.

“En la Ciudad de México, Paseo de la Reforma es el corredor financiero por excelencia. También la zona de Polanco tiene gran valor. La colonia Cuauhtémoc también está creciendo mucho”, agrega David Ruiz Vivanco, de Suites Ejecutivas.

Otra alternativa para ubicarte son las zonas industriales y clusters, las cuales representan una localización natural para atender las necesidades de expatriados y personal que acude a esos complejos industriales por semanas o meses.

El secreto de los grandes

Para operar un establecimiento de suites ejecutivas hace falta algo más que gusto y pasión por el servicio. Se requiere desarrollar un manual de operaciones que te ayude a estandarizar y controlar los servicios, tal como lo hacen las grandes cadenas hoteleras.

Hoteles City, compañía que opera las marcas City Exprés, City Junior y City Suites, por ejemplo, cuenta con inmuebles en Ciudad de México; Toluca, EdoMéx.; Querétaro y San Luis Potosí.

Su fórmula de éxito se basa en ubicaciones privilegiadas en el corazón de las zonas industriales y de negocios, así como en un servicio de calidad y en ofrecer los servicios básicos de hotel –como aseo, desayuno e Internet– por tarifas que oscilan entre $1,110 y $1,200 por noche. Estos factores invitan al huésped a prolongar su estancia en sus suites, que van de los 30 a los 70m2.

En este mismo renglón se encuentran las suites de la cadena Hyatt Place, que en breve pondrá en marcha el servicio de suites ejecutivas en San José del Cabo, La Paz, BCS; Tijuana, BC; y Ciudad del Carmen, Camp.

El Hyatt Place de San José del Cabo, por ejemplo, contará con 157 habitaciones, las cuales contarán con amenidades como un biombo translucido que tiene la finalidad de generar dos ambientes distintos dentro de la misma habitación: uno en el que el huésped podrá trabajar y otro diseñado para descansar, sin sentir que se está en el mismo espacio.

Álvaro Valeriani Bonavita, vicepresidente regional de Ventas y Mercadotecnia para México, América Latina y Caribe de Hyatt, explica que cada habitación tendrá una pantalla plana de 42 pulgadas y alta definición, instalada sobre una base giratoria para que el huésped la pueda disfrutar desde la cama o desde la sala de la habitación.

Además, todos los cuartos contarán con el Hyatt Plug Panel para conectar una computadora o dispositivos móviles a la televisión, así como con un frigobar con alimentos y bebidas, baño acondicionado, armario y portaequipaje. El costo promedio de estadía por día es de $1,700.

¿Qué ocurre con las tarifas en caso de estancias prolongadas? La mayoría de las suites manejan precios preferenciales que contemplan descuentos de hasta 20% cuando el cliente renta por mes o más tiempo.

En todo caso, el descuento se asienta sobre un contrato, el cual establece al mismo tiempo los derechos y obligaciones del huésped dentro de las instalaciones.

“En este caso no hay probabilidad de no pago, porque el cliente siempre paga por adelantado. Además se hace un contrato y todo queda por escrito”, añade David Ruiz Vivanco, de Suites Ejecutivas.

Los números de tu negocio

El día a día en la operación de unas suites ejecutivas exige rigurosos procedimientos para asegurar la calidad en el servicio y la satisfacción total de los huéspedes.

Por ejemplo, si tienes hasta 45 suites, requieres dos personas en recepción, dos personas para mantenimiento, siete camaristas y un ama de llaves; dos personas para ventas, un concierge y dos personas de seguridad.

Asegúrate de uniformar a tu personal y capacitarlo para atender a los huéspedes. La idea es hacerlos sentir como en casa, pero sin ser intrusivos; poniendo especial cuidado en la higiene y presentación de las habitaciones y zonas comunes.

Recuerda que por ser un giro de servicio debes tener cubierto todo el tiempo el tema del personal, por lo que no está de más tener una base de empleados eventuales o en esquema de outsourcing para apoyarte en caso de que lo requieras.

Los entrevistados coinciden en que lo anterior puede ocurrir en temporada alta, aunque por lo general las suites bien administradas suelen tener un rango de ocupación de entre 85 y 95% la mayor parte del año, exceptuando enero y febrero, que son los meses “flacos”.

Para llegar a esos estándares de ocupación se recomienda contar con personal de ventas que promueva los servicios de las suites con Asociaciones, Federaciones, Cámaras Industriales y empresas.

Para ponerte en contacto con ellos y ofrecerles los servicios de tu negocio, puedes recurrir a la tradicional llamada telefónica, al correo electrónico individual a al masivo, así como a las redes sociales.

“Hay que ser meticulosos con el funcionamiento del hotel y cuidar hasta lo más pequeños detalles. Nosotros, por ejemplo, tenemos una lavandería propia para lavar los blancos de los huéspedes y todo se cambia diario. También somos muy respetuosos de sus tiempos para no importunarlos con temas como la limpieza de su habitación”, añade Ruiz Vivanco, de Suites Ejecutivas.

Obviamente, hay variables en servicio y concepto, como es el caso de Prime Suites Playa, suites ejecutivas ubicas en Playa del Carmen, Q. Roo.

“Tenemos suites de 40 a 70m2 con un precio base de $670 para dos o cuatro personas. En total son 12 suites en las que invertimos unos $5.5 millones. Esperemos recuperar la inversión en unos tres años”, dice Miguel Ángel Reyes Guzmán, su director general.

Finalmente, se aconseja tener una pequeña cafetería con el fin de abastecer los desayunos, pedidos de snack y comida rápida. Para ello, equipa tu cocina con una barra fría, estufa, plancha, freidora, refrigerador, cafetería industrial y horno de microondas.

Finalmente y resuelto el tema de la operación, es importante centrar el foco en la administración financiera del lugar.

Asesórate con un contador y establece medidas de control sobre las tres principales fuentes de ingreso: alojamiento, alimentos y servicios adicionales como acceso a Internet, llamadas telefónicas de larga distancia y locales, bar y lavandería/tintorería.

De acuerdo con los entrevistados, es posible estimar los ingresos por el alquiler de las suites a partir de una tasa de ocupación promedio. A esto deberás agregar el costo de los desayunos, aunque lo ideal es incluirlos en el precio de hospedaje, y el ingreso promedio por servicios extra (Internet, tintorería, teléfono).?Si tienes dudas sobre cómo echar a andar este negocio, acércate a instituciones como ProMéxico, Sectur o la Confederación de Cámaras Nacionales de Comercio, Servicios y Turismo (Concanaco-Servytur).

Guía de trámites

Considera este paso a paso de los trámites que debes seguir para abrir unas suites ejecutivas:

1. Inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP), para efecto de cumplimiento de las obligaciones fiscales correspondientes. Su vigencia es indefinida.
2. Certificación de zonificación para uso específico, que ampara los programas vigentes que disponen en materia de uso del suelo y Normas de Ordenación para un predio. Su vigencia es de dos años.
3. Registro de fuentes fijas y de descarga de aguas residuales, que autoriza la descarga de aguas residuales al sistema de alcantarillado urbano. Su vigencia es de un año, con rennovación.
4. Aviso de funcionamiento ante el Instituto de Servicios de Salud Pública, expedido por el Instituto de Servicios de Salud Pública del Estado, por medio del cual se autoriza que un establecimiento de menor riesgo opere y funcione. Su vigencia es indefinida.
5. Dictamen técnico para la fijación, instalación, distribución, ubicación, modificación o colocación de anuncios permanentes o temporales.Su vigencia es de 30 días hábiles.
6. Constitución de la Comisión Mixta de Capacitación y Adiestramiento, mediante el cual se integra la constitución de la Comisión Mixta de Capacitación y Adiestramiento en la Secretaría del Trabajo y Previsión Social (STPS). Su vigencia es indefinida.
7. Programa Interno de Protección Civil, que define las acciones destinadas a salvaguardar la integridad física de los empleados y de las personas que concurran al estacionamiento. Su vigencia es indefinida.  
8. Alta en la Cámara Nacional de Comercio y en la Cámara Nacional de la Industria de Restaurantes y Alimentos Condimentados, por el área de alimentos y bebidas.
9. Alta a los trabajadores en el Instituto Mexicano de Seguridad Social.
10. Firma y registro del Contrato Colectivo de Trabajo, en la Secretaría de Trabajo y Seguridad Social.
11. Registro de las tarifas del hotel en la Secretaría de Turismo.