¡Es momento de emprender! Aquí el modelo de negocio para la renta de minibodegas

El crecimiento de la vivienda vertical, sumado a los espacios habitables cada vez más reducidos, suponen una oportunidad para emprender con el servicio de autoalmacenamiento, cada vez más solicitado en México entre particulares, Pymes y emprendedores.
¡Es momento de emprender! Aquí el modelo de negocio para la renta de minibodegas
Crédito: Entrepreneur en Español
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El crecimiento de la vivienda vertical y los espacios habitables cada vez más reducidos en las grandes metrópolis suponen una oportunidad para emprender en el negocio de autoalmacenaje o self storage, donde la renta de minibodegas de 1.5 a 30 metros cuadrados se ha convertido en la joya de la corona.

El giro surgió en Estados Unidos hacia finales de la década de 1950, pero fue a mediados de la de 2000 que llegó formalmente a México para solucionar necesidades de almacenamiento de particulares, empresas y pequeños negocios.

Actualmente, la industria nacional del self storage está en franco crecimiento. De acuerdo con la Asociación Mexicana de Autoalmacenaje (AMDAAC) cuenta con casi 200 establecimientos. De ellos, poco más de 25% se localizan en la Ciudad de México y su zona metropolitana.

La firma de corretaje inmobiliario Newmark Knight Frank (NKF) advierte que dichos locales abarcan alrededor de 500,000 metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR) y al cierre de este año podrían sumar 20%.

¿Hay lugar para más oferentes? La respuesta es sí, principalmente en ciudades con gran densidad poblacional como México, Guadalajara y Monterrey, principalmente.

Si quieres participar en esta joven industria –que se espera crezca de 15% a 20% al ciere de 2019– sigue los consejos de los expertos.

Segmentos de clientes

El negocio del self storage tiene dos tipos de consumidor: el residencial –que representa el 70% de la base de clientes– y el comercial/corporativo –que aporta el otro 30%–. El primero guarda objetos personales, y el segundo documentos, equipo pequeño y mercancía, para lo cual están dispuestos a pagar rentas que van de 400 pesos por 1.5 m2 de bodega, hasta 10,000 por 30 m2.

“Es una industria muy poderosa, sobre todo en Estados Unidos, donde en 2003-2004 había 45,000 sucursales, más de 150 millones de metros rentables y una de cada 11 familias usaban el servicio. En México nuestras estimaciones indican que una de cada 360 familias lo utiliza, lo cual habla de la oportunidad y pero también de la subpenetración”, explica Diego de Yzita, director general de U-Storage México.

Dichos usuarios generalmente no rebasan los 45 años, con un pico importante de millennials, lo cual se explica en su baja dependencia o apego de las cosas, su alto índice de movilidad y, en muchos casos, en la imposibilidad de pagar vivienda con espacio para guardar.

Al margen del tipo de consumidor, lo que todos buscan en el self storage es ubicación, practicidad, seguridad, limpieza y accesibilidad. ¿Cumples el perfil?

Propuesta de valor

El negocio del self storage resuelve una problemática fundamental: la falta de espacio para guardar todo aquello que no cabe en casa, el negocio o la oficina.

Este fenómeno va en aumento a razón de en México una de cada dos viviendas nuevas tiene menos 60 metros cuadrados habitables, según el del Registro Único de Vivienda (RUV), y de que el costo de la propiedad/renta se ha vuelto inalcanzable para muchos emprendedores y empresarios.

Frente a ese panorama, la industria del self storage ofrece la posibilidad de guardar objetos y mercancías con condiciones de seguridad, servicio de limpieza y accesibilidad los 365 días del año.

“Hay muchos factores que impulsan el crecimiento del negocio. Por ejemplo el apego que la mayoría de los mexicanos tiene hacia sus cosas, el incremento de la movilidad por estudios o trabajo, el mayor consumo y el auge de emprendedores que quieren almacenar mercancía”, explica Eduardo Alazraki, un empresario que tras dedicarse a la publicidad y a los restaurantes está a punto de incursionar en el negocio del self storage con un complejo que pronto abrirá en el poniente de la Ciudad.

Si al igual que Eduardo quieres emprender en el giro del almacenamiento, estudia el mercado y haz un plan de negocio. Recuerda que hay diversas instancias públicas y privadas que ofrecen consultoría a ese respecto.

Canales de distribución

En un giro de servicios como un self storage, la propuesta de valor se entrega al cliente en un espacio físico (in situ), donde el usuario accede en un esquema 24/7 al tipo de bodega que se ajusta a sus necesidades de almacenamiento.

La reserva de la minibodega puede hacerse en línea, pero es necesario que el cliente firme un contrato y entregue ciertos documentos dependiendo de si es persona física o moral.

¿Cómo se promociona el servicio? Básicamente a través de Internet y canales sociales, aunque también hay empresas que utilizan agentes de ventas.

Al margen de lo anterior, es necesario que el cliente tenga certidumbre sobre la calidad y alcances del servicio que recibirá, para lo cual es fundamental tener un contrato que detalle cláusulas de salida anticipada, objetos prohibidos, horarios, coberturas del seguro (si es que lo hay) y asistencia del personal, entre otros aspectos.

Relación con los clientes

En un espacio de minibodegas, la relación con los clientes se da 1:1, a través del teléfono o mediante canales digitales como correo electrónico, chats, redes sociales o WhatsApp.

“Estamos en 2019 y las redes sociales y el Internet son preponderantes para dar a conocer tus servicios y acercarte a tus posibles clientes. Obviamente también hay otros medios, como los impresos y hasta los volantes. La idea es llegar a todos los que lo necesiten”, explica Eduardo Alazraki.

En este sentido puedes arrancar un plan de marketing en canales sociales (Facebook, LinkedIn, Instagram y Twiter). A la par puedes hacer una campaña de emailing y si tu presupuesto lo permite, correr una estrategia de Relaciones Públicas que incluya posicionamiento mediático y relacionamiento con líderes de opinión en las áreas de negocios, logística y emprendimiento.

Por último, recuerda que debes crear una página web atractiva que incluya blog con información de interés para el cliente, una sección de preguntas frecuentes y un chat para facilitar la contratación del servicio. Incluye también un área de facturación electrónica y de Aviso de Privacidad.

Fuente de ingresos

El 70% de los ingresos en este giro –que la mayor parte del año mantiene una ocupación de entre 80% a 90%– proviene de clientes residenciales. El resto se origina por usuarios de negocios y por la venta de cajas, candados y material para embalaje. Algunas empresas ofrecen también servicio de mudanza, lo cual representa otra entrada.

Multibodegas, por ejemplo, es uno de los oferentes más grandes del mercado nacional con 20 sucursales en Ciudad de México y su Zona Metropolitana, Puebla y Cancún. Tiene 75 empleados y alrededor de 5,000 minibodegas que corresponden a una superficie rentable de 50,000 m2 de bodegas que van de 1.5 a 30 m2 en un total de ocho tamaños.

“El rango de precios oscila entre 400 y 10,000 pesos mensuales. Nuestro diferenciador es que tenemos servicio de mudanza con camionetas con capacidad de 1.5, 3.5 y 7 toneladas, y camiones Rabones de 10 toneladas. Todos con cajas secas de aluminio y en óptimas condiciones operativas, además de todas estar equipadas con dispositivos GPS para rastreo punto por punto y control de apertura de puertas vía satélite”, comenta Alejandro Cabrera, director general de esa marca de minibodegas y actual vicepresidente de la AMDAAC.

¿Quieres generar más ingresos? Agrega el servicio de embalaje y el de carga y descarga. Para ello deberás contar con personal extra que ofrezca el servicio. También puedes brindar asesoría para aprovechamiento de espacios.

“La renta de minibodegas es deducible de impuestos y el cobro generalmente de domicilia, lo que facilita las cosas” añadió Cabrera.

Si te interesa el giro, recuerda que la clave del éxito está en una buena administración y un excelente servicio. Si esto lo sumas a una buena ubicación y plan de mercadotecnia es probable que sea más sencillo alanzar entre el 50% y 70% de utilidad que promete el ramo. ¡Busca consultoría!

La superficie base para la renta de minibodegas puede ser de 500 m2, pero puede alcanzar 1,000 m2 o más dependiendo de tu proyecto y presupuesto, y del terreno o local / Imagen: Shutterstock

Recursos clave

Para abrir la cortina de un self storage el primer paso es la elección una ubicación que garantice alta concentración demográfica y que esté conectada a través de diversas vías de comunicación.

La superficie base puede ser de 500 m2, pero puede alcanzar 1,000 m2 o más dependiendo de tu proyecto, presupuesto y, por supuesto, del terreno o local.

U-Storage, por ejemplo, desarrolla minibodegas desde cero en espacios propios, lo que le permite aprovechar cada rincón del terreno en cuestión. Para 2020 busca desarrollar 14 unidades más a razón de las metas que se propuso en 2018, cundo creó la primera Fibra Storage, un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) especializado en minibodegas.

“Hay muchas formas de participar en un desarrollo con U-Storage. Los emprendedores pueden hacerlo a través de la Bolsa Mexicana de Valores o si tienen algún terreno disponible también nos pueden buscar.”, añade Diego, cuya marca suma 28 complejos y 14,000 minibodegas en una superficie rentable de 125,000 m2.

Al margen de esta propuesta, hay quienes emprenden en espacios rentados. Si esta es tu opción, puedes subdividir un bodegón o por alquilar un espacio abierto y adaptarlo a tu proyecto.

Para ello puedes buscar técnicas y materiales de construcción como los que ofrece Corporativo AEPA, empresa especializada en el desarrollo de minibodegas, cuyas estructuras desmontables mitigan las pérdidas por posibles cambios de sede.

“Por ejemplo, un espacio de 500 m2 lo habilitamos en alrededor de un mes construyendo bodegas de 1.5 a 20 m2, en promedio. El tiempo de construcción y el costo puede variar si las minibodegas son techadas o de doble altura”, explica Abel Pérez, socio director de esa empresa desarrolladora.

Resuelto el tema, enfócate en los recursos humanos; contrata un encargado general, un administrativo, un vendedor, dos personas de vigilancia, dos personas de limpieza y un contador vía outsourcing. Recuerda que el personal puede variar de acuerdo con el tamaño del complejo.

Finalmente, no olvides la ‘tramitología’, la cual debes arrancar a la par de los últimos toques a tu modelo de negocio. ¿Qué debes tener en el radar? Registro de marca, constitución de la empresa, y legales (contratos, permisos y seguros).

Actividades clave

Las minibodegas abren todo el año; algunas operan 24 horas, mientras que otras tienen horario restringido durante la noche.

Cada jornada se realizan cuatro actividades clave: administración, ventas, limpieza y vigilancia. En este último rubro la mayoría de los establecimientos se apoya en circuito cerrado, alarmas conectadas a Seguridad Pública y vigilancia in situ las 24 horas.

“Llevamos un control estricto de lo que entra y sale de nuestras bodegas y sale de nuestras bodegas. No puede haber humedad, tierra o algo que pueda afectar lo que guardamos. Fumigamos una vez al mes. Tenemos iluminación en todas las bodegas y la posibilidad de contratar un seguro opcional”, dice Judith Guerra, directora general de EnbodagaT.

Edgar González, gerente de esa marca que tiene 2,800 m2 de espacio rentable, agrega que está prohibido guardar perecederos, animales vivos o muertos, tanques de gas y productos químicos, entre otros.

Como puedes ver, hay muchos procesos que debe cuidarse en el giro, pero el de la seguridad es uno de los más importantes.

Alianzas clave

En un negocio de self storage puedes hacer alianzas con empresas de mudanzas, corporativos, marketplaces, complejos habitacionales, pequeñas empresas, entre otros. La idea es ofrecer tus servicios a precio preferencial a cambio de afluencia o algún servicio que necesites.

Estructura de costos

La inversión en un negocio de minibodegas depende del tamaño del local, el número de bodegas a construir, así como el equipamiento y la adecuación de los espacios comunes, tales como pasillos, zona de carga y descarga, sanitarios, estacionamiento y bodega general.

La renta varía de acuerdo con la zona. Así, mientras en la colonia Cuauhtémoc el m2 oscila entre 250 y 280 pesos; en Polanco el precio se dispara hasta 500 o 600 pesos por la misma superficie.

“Nosotros, por ejemplo, no compramos la propiedad; somos arrendatarios y subarrendatarios. Es un negocio solvente, pero no lo suficiente como para comprar una propiedad de cero”, advirtió Judith Guerra, directora general de EnbodagaT, que a la fecha tiene tres complejos en la Ciudad de México.

¿Qué hay con el costo de construcción de las minibodegas? Es de alrededor de 300 pesos por m2 de fachada y de 500 por m2 de techo. A esto hay que añadir la habilitación de zonas comunes y capital de trabajo para seis meses.

“La realidad es que en un año debes recuperar tu inversión en la construcción siempre y cuando tengas rentado el 80% de tu base instalada; es la fórmula que sigue el mercado. Es un negocio muy económico, amigable en lo ecológico y muy rentable”, añade Abel Pérez, de Corporativo AEPA.

Obviamente, hay otros modelos de negocio. Las franquicias es uno de ellos. En este renglón la marca tapatía Usted Guarda Bodegas es un referente en el medio al tener 24 años de antigüedad, y 21 sucursales en el formato de franquicia, las cuales suman 8 mil 650 minibodegas en 90 mil 100 m2.

Para invertir en ese concepto, la inversión oscila entre 2.5 y 30 millones de pesos, a lo cual hay que sumar el costo del terreno.

Por último, checa cuánto pagar a tus empleados. Un gerente general percibe alrededor de 16,000 pesos mensuales, 8,000 el administrativo, 8,000 más comisiones el vendedor , 7,000 los vigilantes, 4,500 el personal de limpieza y 6,000 el contador (puede ser contratado vía outsourcing).

Si tienes dudas sobre cómo eficientar el gasto, revisa tu plan de negocio y busca asesoría.

“Tenemos programas de fidelización y ofrecemos descuentos. Por ejemplo, si pagas por adelantado seis meses y te cobramos 5.5 meses; si rentas un año, pagas 11 meses”, añade Judith Guerra, directora general de EnbodegaT.

Ahora que conoces cómo emprender en este giro, haz que tu idea de negocio se vuelva realidad. Busca financiamiento, apoyo técnico y consultoría.

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