Cómo aprovechar al máximo sus inversiones en propiedades de alquiler

Invertir en bienes raíces puede ser una decisión inteligente, pero como cualquier inversión, aprovechar al máximo su dinero y su tiempo es clave.

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Este artículo fue traducido de nuestra edición en inglés utilizando tecnologías de IA. Pueden existir errores debido a este proceso. Las opiniones expresadas por los colaboradores de Entrepreneur son personales.

Puede que no parezca el momento perfecto para invertir en una propiedad de alquiler considerando que las tendencias inmobiliarias actuales indican que estamos en un mercado de vendedores, pero ahora bien podría serlo. Según HousingWire, la apreciación de la propiedad duplicó su tasa ya saludable en 2020, y hay muchos indicios de que el valor de las viviendas continuará aumentando de manera constante en 2021 y más allá. Incluso los grandes inversores institucionales siguen apostando más por el espacio de alquiler unifamiliar.

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Las propiedades de alquiler, entonces, tienen el potencial de generar un flujo constante de ingresos para los inversores tanto ahora como en el futuro previsible. Si es un emprendedor que busca diversificar su cartera, o simplemente está buscando una casa de vacaciones que pueda funcionar como una inversión sólida, haría bien en considerar agregar bienes raíces a su lista de activos.

Sin embargo, una vez que toma la decisión de invertir, surge rápidamente otra pregunta: ¿Cómo administra esa inversión? Ser propietario de una propiedad de alquiler conlleva muchas recompensas, pero no se puede negar que también implica un arduo trabajo. La gestión diaria de una propiedad en alquiler puede llevar días o incluso semanas cada año, y no todo el mundo puede asumir esa responsabilidad.

Trabajando con una variedad de propietarios y administradores de propiedades a lo largo de los años, he visto cómo administrar una propiedad puede tener éxito o no. Durante este tiempo, he aprendido algunas formas de hacer que la administración de la propiedad sea más fácil para usted, el propietario, y mejor para los inquilinos. Ese viaje comienza con la decisión de quién administrará realmente la propiedad.

¿Debe autogestionarse o contratarse?

Muchos propietarios de alquileres eligen autogestionar sus propiedades de alquiler para ahorrar dinero y participar más directamente en la selección de inquilinos, el mantenimiento de la propiedad y las decisiones de precios. Si tiene tiempo, puede que tenga sentido tomar esta ruta. Según los datos de Millionacres, los administradores de propiedades profesionales tienden a tomar entre el 8 y el 12 por ciento del alquiler de una unidad además de otras primas potenciales, por lo que reducir ese costo puede parecer un buen comienzo para una propiedad de inversión.

Sin embargo, antes de saltar únicamente al mundo autogestionado, hay una razón por la que los administradores de propiedades pueden cobrar esa cantidad; tienden a hacer su vida mucho más fácil y también pueden protegerlo de ciertas situaciones legales que quizás no sepa cómo manejar. Los administradores de propiedades ya cuentan con las mejores prácticas para tratar con los residentes, desde la comunicación con los residentes hasta el establecimiento de expectativas y las necesidades de mantenimiento, lo que significa que puede evitar los contratiempos y los riesgos que pueden surgir con la autogestión.

La administración de una propiedad viene con muchas variables y consideraciones que pueden afectar si su propiedad es una fuente de ingresos o un pozo de dinero. Esto es cierto si opta por la autogestión o deja las operaciones diarias a un administrador de la propiedad. En ambos casos, la clave es lograr un equilibrio entre reducir costos y satisfacer las necesidades de todos, teniendo en cuenta su tiempo y su bienestar mental como propietario. Afortunadamente, hay algunas cosas que puede hacer para facilitar la administración de la propiedad, independientemente de la ruta que elija:

1. Haga su tarea en el mercado por adelantado

Al igual que con cualquier inversión, es importante que sepa en qué se está metiendo antes de comprometerse económicamente. Eso significa visitar el vecindario usted mismo y leer varios informes inmobiliarios y encuestas gubernamentales sobre temas como los datos del censo y la apreciación del precio de la vivienda.

Hágase algunas preguntas: ¿Cuál es la tendencia de crecimiento de la población en el área donde planea comprar una propiedad de alquiler? ¿Qué pasa con el desempleo local y las tendencias laborales? ¿Cómo está afectando el crecimiento del trabajo remoto a los precios de alquiler en la zona? Conocer las respuestas a estas preguntas puede marcar una gran diferencia en cómo se administra una propiedad.

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Las revistas de la industria como Realtor y Multifamily Executive son herramientas útiles para mantenerse actualizado sobre las tendencias generales de administración de alquileres a largo plazo y de bienes raíces. Mientras tanto, herramientas como Transparent y Key Data pueden ayudarlo a encontrar información relevante para la gestión de alquileres a corto plazo, como la demanda estacional.

2. Adopte un enfoque proactivo

Cuanto más proactivo sea al administrar una propiedad, más fácil le resultará la tarea. Por un lado, los residentes estarán significativamente más felices, lo que puede llevar a críticas positivas y a que se llenen más unidades debido a la retención y el boca a boca positivo. Por otro lado, un enfoque proactivo de cosas como el mantenimiento y las reparaciones puede ahorrarle dinero durante la vida de su inversión.

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Una de las mejores formas de estar al tanto de las cosas es gastar más al principio. Los materiales y pinturas para pisos de alto tráfico pueden costar más por adelantado, pero recuperará su dinero (y algo más) en lo que respecta a los costos de mantenimiento.

Por ejemplo, también debería considerar invertir en tecnología inteligente para sus unidades. Herramientas como los termostatos inteligentes ayudan a mantener bajos los costos de energía para los propietarios durante la desocupación y para los residentes durante la ocupación. De manera similar, los nuevos servicios de monitoreo del sistema HVAC pueden alertar a los propietarios de las necesidades de mantenimiento antes de que los residentes tengan que levantar sus teléfonos, y las cerraduras sin llave frenan los costos de volver a colocar las llaves y mejoran la seguridad y la transparencia para los residentes, porque las llaves flotantes se eliminan y los residentes pueden ver quién ingresó a su casa. propiedad.

También recomendaría encarecidamente instalar sensores inteligentes para la detección de humedad y fugas. He visto de primera mano cómo estos dispositivos pueden ahorrar a los propietarios una cantidad significativa de dinero y tiempo en reparaciones. Los daños por fugas de agua son el segundo reclamo de seguro más presentado y su reparación cuesta alrededor de $ 7,000. Incluso una pequeña grieta en una tubería puede derramar hasta 250 galones de agua en 24 horas. Los sensores inteligentes pueden detectar fugas antes de que se conviertan en costosas inundaciones, y esto significa menos daño por agua y no hay crecimiento de moho: grandes beneficios tanto para usted como para sus inquilinos.

3. Averigua cuánto quieres asumir

Incluso si no le preocupa el compromiso de tiempo que implica la administración de su propiedad, hay otros aspectos de la administración en los que debe pensar al decidir cuánto desea asumir por sí mismo. He visto a muchos inversores convertidos en propietarios darse cuenta después del hecho de que mordieron más de lo que podían masticar, especialmente cuando se trata de lidiar con problemas regulatorios y de cumplimiento.

Al igual que con cualquier propiedad, existen responsabilidades a corto plazo con las que lidiar (como las regulaciones sobre ruido y las leyes de zonificación) junto con problemas a más largo plazo (como las leyes de vivienda justa). Todos estos son a menudo más complicados de lo que parecen a primera vista.

La reciente tendencia de zonificación superior en ciudades como Nueva York y San Francisco es un buen ejemplo del tipo de red compleja con la que podría estar lidiando. De hecho, cada vez más ciudades están eliminando las antiguas leyes de zonificación que impedían el desarrollo de unidades de vivienda multifamiliares y de uso mixto para hacer frente a la escasez de viviendas. Aunque esto abre nuevas oportunidades para desarrolladores e inversores, también muestra la rapidez con la que pueden cambiar las regulaciones.

Si resulta que no quiere asumir todo esto, pero no está seguro de contratar a un administrador de propiedades, considere buscar asociaciones de la industria (como la Asociación de Administración de Alquiler de Vacaciones y la Asociación Nacional de Administradores de Propiedades Residenciales ) para encontrar agentes de bienes raíces en su área que también operan como administradores de propiedades. Un agente-administrador probablemente sabrá más sobre las tendencias locales y tendrá un interés personal en administrar la propiedad, lo que significa que sus servicios serán más competitivos. Incluso podrían estar dispuestos a ofrecerle un descuento o hacer que su comisión forme parte de las tarifas de administración de la propiedad, lo que significa que le ahorrarán dinero.

El sector inmobiliario no es un mercado a corto plazo, incluso con fluctuaciones a corto plazo. Comprar una propiedad de alquiler es un compromiso a largo plazo que requiere un trabajo real para dar sus frutos. Siempre que se involucre por las razones correctas y esté dispuesto a hacer su tarea, o contratar a un administrador de propiedades para que lo haga por usted, puede esperar un sólido retorno de su inversión.