Por qué los agentes inmobiliarios deberían aprovechar las BPO ahora mismo

Aprenda qué son los BPO y cómo generar ingresos regulares y confiables completándolos.

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La mayoría de la gente está familiarizada con la forma en que se les paga a los agentes de bienes raíces, es decir, ganan una comisión cuando venden una casa y se cierra el depósito en garantía. Pero, ¿y si te dijera que esa no es la única forma de generar ingresos con una licencia inmobiliaria? Es posible que ya haya agregado la administración de propiedades a su cartera de servicios como una forma de generar ingresos regulares y consistentes en bienes raíces, ¿y por qué no? Los agentes pueden ganar un porcentaje de los alquileres que cobran cada mes. Esto está muy lejos de depender de comisiones que a menudo fluctúan de un mes a otro.

Sin embargo, hay otra forma de generar ingresos inmediatos y consistentes con su licencia de bienes raíces: completar las opiniones de precios del corredor (BPO) para bancos, prestamistas, instituciones corporativas, compañías de seguros y fondos de cobertura.

Si ha tenido su licencia de bienes raíces por un tiempo, probablemente haya escuchado el término BPO. Probablemente haya escuchado a otros agentes o corredores descartarlos por no ser rentables y consumir mucho tiempo. Como todo, depende de la perspectiva y la capacidad de escalar. Vender algunos artículos a 99 centavos no suena glamoroso, pero vender un millón de artículos a 99 centavos cambiará tu vida. He conocido a agentes de bienes raíces en todo el país que han podido hacer crecer sus divisiones de BPO en negocios que generan entre $ 10 y $ 20,000 adicionales en ingresos brutos.

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Que es un BPO y por que existe

Un BPO es una estimación del valor de una propiedad realizada por un agente o corredor de bienes raíces. Los formularios generalmente se completan en línea, aunque también he enviado muchos BPO utilizando un documento de Word. Estas estimaciones se utilizan a menudo para ayudar a las entidades corporativas a decidir qué van a hacer con una propiedad o el préstamo asociado con una propiedad. La mayoría de las personas asocian un BPO con algún tipo de procedimiento de ejecución hipotecaria o venta al descubierto, pero a menudo también se utilizan en procedimientos de quiebra y divorcio. No son tasaciones y son más profundas que un análisis de mercado comparable. Dependiendo de qué tan bueno sea para encontrar comparables a la propiedad, completar una opinión de precio de corredor puede tomar hasta 30 minutos por formulario.

Cuando supe por primera vez sobre los BPO en 2005, me sorprendió que me pagaran por hacer algo que estaba haciendo de forma gratuita. Me refiero a completar análisis de mercado comparables (CMA) para clientes actuales y potenciales. ¿Cuántos CMA completa al mes? ¿Cuánto te pagan por eso? Ya sabe la respuesta a eso: no está compensado. Todo lo que obtienes es la expectativa de que cuando un cliente compra o vende, te usarán. Esa misma expectativa se aplica a un BPO. Su nombre y número de licencia están asociados con ese informe completo, y siempre existe la posibilidad de que quien haya pedido el BPO lo use, si decide vender la propiedad y cuando lo haga. La única diferencia es que, con un BPO, al menos se le compensa por terminar el informe.

Los BPO cuestan menos que una tasación y no son tan detallados. Son una forma rápida y rentable de obtener una estimación profesional del valor de mercado de una propiedad. Como agentes, puede esperar recibir una compensación de entre 25 y 250 dólares por BPO que complete, según la distancia y la complejidad del informe. El precio medio suele ser de 45 dólares. No parece mucho, especialmente cuando habla con un agente de bienes raíces que está acostumbrado a generar comisiones de dos dígitos en una venta, pero tener una división de BPO puede ser un flujo de ingresos lucrativo y, lo que es más importante, constante. tener con su licencia inmobiliaria.

La mayoría de los estados requieren que todas las tarifas, incluidos los BPO, se paguen directamente al corredor, y el corredor es responsable de compensar a los agentes. Es importante que cumpla con las leyes impuestas por el departamento de bienes raíces de su estado.

El proceso

Cuando comencé a hacer BPO, acepté cualquier cosa que estuviera dentro de un radio de 60 millas de mí, lo cual no era inteligente. En ese entonces, usábamos BlackBerry (teléfonos móviles para menores de 30 años) y nos sentábamos junto a nuestros teléfonos esperando correos electrónicos masivos para distribuir el trabajo de BPO. No era raro que una empresa de valoración comenzara a distribuir pedidos por orden de llegada a las 8:00 a.m. EST, lo que significaba que me despertaba a las 5:00 a.m. PST solo para hacer clic en un enlace de correo electrónico para aceptar el trabajo . Fueron tiempos locos y, afortunadamente para ti, ya no tienes que hacer eso.

En estos días, hay empresas que pueden aceptar automáticamente los pedidos por una pequeña tarifa por informe. Utilice estas empresas de aceptación automática a su discreción, ya que a algunos proveedores no les gusta que el software de terceros acceda a sus sistemas. El mejor método para garantizar el trabajo es establecer relaciones con los proveedores de BPO y los gerentes de proveedores de cada estado o región en la que desee trabajar. Estos gerentes de proveedores cambian de lugar y, desafortunadamente, incluso los dejan ir de vez en cuando, por lo que es importante que establezca un contacto personal al menos una vez al mes y les recuerde que está allí para servir.

Fotos

Cada BPO requiere que visite la propiedad en cuestión, tome fotos del exterior y la compare con tres propiedades vendidas y tres listados activos. Toma la mejor foto que puedas desde la acera o la calle. No entre a una propiedad privada ni ponga un pie en la propiedad real a menos que sea una inspección interior y tenga acceso coordinado al interior con el dueño de la propiedad.

Puede usar su teléfono con cámara. No es necesaria una cámara de grado profesional o una lente gran angular. Tardará unos cinco minutos. Asegúrese de que las imágenes se tomen horizontalmente. Algunos informes necesitarán que las fotos tengan una marca de tiempo. La mayoría de los informes requieren las siguientes fotografías:

  • Verificación de dirección (acera, puerta o buzón)
  • Frente de casa (dos ángulos)
  • Lado izquierdo (exterior)
  • Lado derecho (exterior)
  • Una vista mirando hacia la calle (piense en Google Street View)

Cada BPO requiere tres comparables vendidos y tres listados activos para completar el informe. Cuando comencé, era ingenuo y tan sobresaliente que visitaba las propiedades comparables y las fotografiaba yo mismo. Absolutamente no tiene que hacer esto. Utilice las fotos de MLS para comparar. No use fotos anteriores de MLS para la propiedad en cuestión y tampoco utilice fotos de Street View de Google Maps de la propiedad en cuestión. Lo detectarán de inmediato y lo arrancarán de su sistema.

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Cómo escalar

Recuerde que su nombre y número de licencia están en cada BPO que envía. En última instancia, usted es el responsable de la calidad del trabajo enviado. Hacer crecer un negocio es un desafío, y cada vez que emplea los esfuerzos de otros, se encuentra con problemas con el control de calidad y el rendimiento. Esto es normal para el curso.

También es importante tener en cuenta que algunos proveedores no permiten que nadie más que usted complete todos los aspectos del BPO. Es imposible escalar un negocio cuando eres el único que hace todo el trabajo. En última instancia, usted decide si desea trabajar para ese proveedor o no. Nadie te obliga a aceptar pedidos de ninguna empresa específica.

En 2005, sabía que tenía que haber un sistema que me permitiera completar más pedidos. Contraté personas para que me ayudaran con la entrada de datos y contraté a un representante de campo que visitaría e inspeccionaría las propiedades por mí. Todos eran locales y todos trabajaban en la oficina de bienes raíces de mi corredor.

Lo que hice fue crear un sistema mediante el cual:

  1. Aceptaría los pedidos de BPO.
  2. Asignaría las órdenes a mi equipo de entrada de datos.
  3. Enviaría a mi representante de campo para visitar la propiedad y completar las fotos exteriores y la inspección.

Con este sistema, pude escalar de hacer tres a cinco BPO por día a completar entre 400 y 500 BPO por mes en 2007 (con un equipo de aproximadamente cinco personas). Eso fue más de $ 13,500 en ingresos brutos. Sabiendo lo que sé ahora, podría haber escalado más en ese entonces, ya que todo lo que estaba enfocado era mi mercado local y nunca consideré la posibilidad de expandir mi territorio a condados o estados adicionales. También es importante señalar que fue una era diferente de crisis económica, pero el volumen de BPO durante nuestra realidad actual se ha ido recuperando lentamente. Los bancos siempre están solicitando BPO.

Un mundo virtual

La pandemia de 2020 cambió las cosas. El auge del empleado virtual ha abierto las puertas a muchas empresas. No importa de qué lado de la cerca se encuentre, trabajar virtualmente está aquí para quedarse.

Hay muchas empresas de entrada de datos que ofrecen asistentes virtuales tanto dentro como fuera de los EE. UU. Para ayudar con la entrada de datos. También hay varias empresas representativas de campo que pueden inspeccionar y visitar propiedades por usted. Debido a que estas empresas ofrecen estos servicios a nivel nacional, puede resultar mucho más rentable utilizarlos que contratar los suyos propios. Nuevamente, revise los términos de servicio que acepta con cada proveedor de BPO, ya que algunos tienen reglas que evitan la subcontratación, especialmente fuera de los EE. UU.

No es difícil publicar un anuncio en un tablón de anuncios de trabajos en busca de representantes de campo en cualquier mercado, y en este mundo de Uber y Doordash, las personas están más que dispuestas a completar pedidos de inspección de campo de cinco a 10 minutos sobre la marcha. sobre su día por dinero extra.

Sea la persona a la que acudir

Cuanto más confiable se vuelva, más valioso se volverá y mayor será la tarifa que podrá ganar. Hay muchos agentes de BPO que ganan $ 65 por informe exterior en comparación con la tarifa promedio de $ 40, y no es extraño que algunos agentes de BPO ganen hasta $ 250 por informe, especialmente en áreas más rurales. Calculo que el promedio neto por BPO, cuando emplea los esfuerzos de otras personas, es de alrededor de $ 18 por BPO. Complete 100 BPO por mes y eso es un ingreso neto adicional de $ 1800. Conozco a algunas personas que tienen propiedades de alquiler que no ganan tanto.

Es su trabajo registrarse con tantos proveedores de BPO como sea posible y ganárselos. Ser un administrador de activos de BPO puede ser muy estresante y los agentes de bienes raíces dejan caer la pelota sobre los informes todo el tiempo. Estoy seguro de que a veces se debe a que el agente es un programa de una sola persona que no ve el valor de conducir 30 minutos para inspeccionar una propiedad, solo para luego trabajar en el informe durante 30 minutos adicionales por $ 40. Lo entiendo. Esto suele ocurrir cuando un agente de BPO con un equipo interviene y aprovecha la oportunidad para impresionar.

La clave aquí es la responsabilidad y la organización. No hay nada increíblemente sorprendente o único en este proceso. No es una cirugía cerebral. La clave es construir una reputación como la persona a la que acudir en su ciudad, condado y estado.

Es estresante para los administradores de activos asignar órdenes a agentes que no se desempeñan bien, y no hay nada que les guste más que tener a alguien en el bolsillo trasero a quien puedan dar todas sus órdenes.

Dicho esto, los BPO son una de las fuentes de ingresos secretas mejor guardadas para los agentes inmobiliarios que conozco.