Cómo el fin de LIBOR afectará a la industria de bienes raíces comerciales

Con la tasa de oferta interbancaria de Londres llegando oficialmente a su fin, ¿cómo se verá afectada la industria de bienes raíces comerciales?

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Durante muchos años, LIBOR, o la tasa de oferta interbancaria de Londres, sirvió como un punto de referencia aceptado a nivel mundial, derivando las tasas del dólar estadounidense, la libra esterlina, el euro, el franco suizo y el yen japonés, todos basados en tasas de transacción estimadas. . Este índice ha jugado un papel importante en una variedad de productos financieros, incluidas las hipotecas de bienes raíces comerciales.

Sin embargo, todo esto está a punto de cambiar. A principios de este año, se anunció que LIBOR se eliminaría gradualmente, con la gran mayoría de configuraciones descontinuadas después del 31 de diciembre de 2021, y las configuraciones de USD durante la noche y 12 meses descontinuaron después del 30 de junio de 2023.

Si bien las preguntas sobre la validez de LIBOR y los escándalos bancarios altamente publicitados han hecho que la eliminación sea una buena noticia para algunos, no se puede negar que el fin de LIBOR tendrá un impacto significativo en los bienes raíces comerciales.

La influencia de LIBOR en los bienes raíces comerciales

Las tasas LIBOR se han utilizado durante mucho tiempo como tasa de referencia para determinar los cargos de la tasa de interés para préstamos hipotecarios comerciales y residenciales, incluidos los préstamos para nuevas construcciones. Los prestamistas de tasa variable normalmente establecerían tasas como "LIBOR más x%", y el porcentaje adicional se determinaría mediante factores como la solvencia del prestatario y la duración del préstamo.

Sin embargo, el problema es que las tasas LIBOR se basaron esencialmente en estimaciones. Si bien estaba destinado a rastrear las tasas de préstamos entre bancos internacionales, se estaban realizando tan pocos préstamos que se preguntó a los miembros del panel LIBOR qué esperarían hipotéticamente que se les cobrara por tales transacciones. Esto hizo que el índice fuera fácilmente susceptible a la manipulación, lo que provocó los escándalos que llevaron a la eliminación gradual del índice de referencia.

En particular, muchos ya han comenzado los preparativos para la transición desde LIBOR. Una encuesta de 2019 realizada por la Asociación de Banqueros Hipotecarios encontró que el 92 por ciento de los prestamistas hipotecarios comerciales planeaban hacer una transición fuera del punto de referencia.

El 77 por ciento también había ajustado el lenguaje relacionado con LIBOR en los nuevos documentos de préstamos. Por ejemplo, los documentos utilizados en transacciones de tasa flotante a menudo nombran una tasa alternativa o le dan al prestamista la capacidad de elegir una alternativa LIBOR si es necesario.

A pesar de estos signos positivos, menos de la mitad de los encuestados confiaban en lo que usarían como alternativa, un problema que ha persistido en 2021.

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¿Qué son SOFR y otros puntos de referencia alternativos?

En este momento, existe cierta incertidumbre con respecto a qué índice de referencia se utilizará para reemplazar la LIBOR. Actualmente, se espera que SOFR (Tasa de Financiamiento Garantizado a un Día) se utilice en los Estados Unidos y el Reino Unido, en parte porque sus tasas se basan en transiciones observadas, no en estimaciones.

Preparado por el Banco de la Reserva Federal de Nueva York, uno de los factores más importantes que contribuyen al impulso de SOFR es su adopción por Fannie Mae y Freddie Mac, que han estado emitiendo valores respaldados por préstamos basados en SOFR durante los últimos años. La introducción de la HR4616 - Ley de tasa de interés ajustable (LIBOR) de 2021 también tiene como objetivo facilitar la transición mediante el uso de SOFR para los contratos LIBOR existentes que no tienen una opción de respaldo definida.

Sin embargo, esto no ha llevado a un consenso de ninguna manera. Otros posibles reemplazos que han ganado algo de tracción incluyen el índice de rendimiento bancario a corto plazo de Bloomberg (BSBY), que se basa en transacciones anónimas y cotizaciones ejecutables; Ameribor, que utiliza un promedio de transacciones ponderado por volumen; y el ICE Bank Yield Index, que utiliza una ventana móvil de 5 días para agregar datos de transacciones del mercado primario y secundario. En particular, JPMorgan Chase y Bank of America ya han utilizado BSBY.

Si bien es cierto que todavía queda mucho tiempo antes de que la LIBOR se elimine por completo, los prestamistas que no pueden ponerse de acuerdo sobre un nuevo estándar a seguir podrían experimentar una desaceleración temporal en los préstamos comerciales hasta que se adapten por completo a un nuevo índice.

Actualmente, la gran cantidad de alternativas LIBOR disponibles y la falta de un consenso claro sobre cuál usar podría plantear desafíos a medida que los inversores inmobiliarios comerciales intentan interactuar con diferentes bancos.

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¿Qué sigue para los bienes raíces comerciales?

El polvo no se ha asentado por completo a raíz de los escándalos LIBOR, y aún pasará algún tiempo antes de que las tasas LIBOR ya no jueguen ningún papel en el sector de bienes raíces comerciales.

Sin embargo, los inversionistas y prestamistas en este espacio harían bien en comenzar a hacer planes de transición ahora. Si bien se espera que la HR 4616 se apruebe y ayude a reducir el riesgo de transición para las transacciones heredadas, los prestamistas e inversores no deben dejar sus contratos al azar. La inestabilidad financiera e incluso los litigios son posibilidades para los prestamistas de bienes raíces comerciales que no son proactivos para abordar estos problemas.

También existe la preocupación de que la transición a una nueva tasa no respaldada por LIBOR pueda causar cambios significativos en el préstamo en sí. Los prestamistas deben tener cuidado de asegurarse de que los cambios en los préstamos heredados sean, en última instancia, justos para todas las partes; de lo contrario, los prestamistas o los inversores podrían sufrir un daño financiero significativo, lo que provocaría serios problemas para los bienes raíces comerciales.

Muchos otros en la industria ya están tomando medidas para mitigar el riesgo de contratos que no habrán vencido antes de que la LIBOR finalice por completo. Cuanto antes comiencen a hacer planes tanto los inversores como los prestamistas, mejor podrán navegar estos cambios en el mercado.

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