Cómo evitar las vacantes de alquiler a largo plazo y salvaguardar los ingresos Incluso una sola unidad vacía puede tener un impacto negativo sustancial en sus ingresos.
Por Ari Chazanas •
Este artículo fue traducido de nuestra edición en inglés.
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Es un nuevo año, pero todavía estamos en medio de una pandemia que amenaza con llevarnos hacia atrás en lugar de hacia adelante en nuestra búsqueda de la normalidad. Muchos propietarios y arrendadores todavía se están recuperando de los mandatos de salud impuestos (incluidas las prohibiciones gubernamentales de desalojos) que marcaron gran parte de 2021. Estas medidas provocaron pérdidas significativas en los ingresos, y cualquier unidad que permanezca vacante solo está exacerbando los desafíos financieros que existen actualmente. . Por lo tanto, es más importante que nunca asegurarse de que todas sus unidades estén ocupadas para que los ingresos sigan llegando con cierto nivel de consistencia, porque en el mercado actual, las vacantes son más caras que nunca.
Desventajas de las vacantes
Los propietarios que tienen propiedades vacías están perdiendo ingresos, simple y llanamente. Incluso una sola vacante puede tener un tremendo impacto negativo en las propiedades inmobiliarias. Dado que hay una pérdida de ingresos por cada mes que una unidad permanece vacía, los propietarios se ven obligados a hurgar más en sus billeteras para pagar gastos como una hipoteca, servicios públicos, mantenimiento y reparaciones.
Cuanto más tiempo permanezca desocupada una unidad, más tiempo deberá recurrir el propietario a sus propias arcas para cubrir los costos relacionados con la operación del negocio, y una vacante podría marcar la diferencia entre implementar las mejoras necesarias y retrasar este trabajo hasta una fecha futura. Esto último, por supuesto, implica un mayor riesgo de que los pequeños problemas se conviertan en problemas más grandes (y más costosos).
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Los siguientes son algunos de los métodos más efectivos que conozco para retener a los mejores inquilinos, pero estar preparado para actuar si uno de ellos decide mudarse.
Mantenimiento
Saber qué áreas de la propiedad deben actualizarse o reemplazarse en el momento de una vacante es fundamental, y también lo es evitar la tentación de hacer lo mínimo indispensable, ya que eso significa que los posibles inquilinos tendrán una vista desfavorable de su propiedad desde el principio. (También se reflejará mal en usted como dueño de la propiedad). Los inquilinos son inteligentes; tienen un presupuesto en mente cuando comienzan a buscar un lugar y su objetivo es obtener el máximo rendimiento de su inversión.
Cuando se trata de actualizaciones, pruebe la funcionalidad de todo, desde los cajones hasta los gabinetes, los electrodomésticos, la iluminación y los accesorios de plomería. Si algo está roto, arréglalo. Si la estética de la unidad se ve desgastada y descolorida, si la pintura está descascarada o las paredes tienen agujeros, entonces aborde esos problemas de una manera que presente la unidad en las mejores condiciones posibles.
Pero eso no significa ir por la borda. Los electrodomésticos en buen estado de funcionamiento pueden quedarse. ¿Deberías reemplazarlos por modelos más eficientes energéticamente? Probablemente, pero eso se puede decidir después de que un inquilino se haya mudado y esté generando ingresos una vez más.
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Precios
Cualquier propietario inteligente se tomará el tiempo para investigar el valor justo de mercado de las propiedades de alquiler en el vecindario. Sin esos datos críticos, es casi imposible establecer un precio justo para atraer a posibles inquilinos. Si la propiedad está ubicada en un lugar muy deseable con mucho tráfico peatonal, negocios locales y buenas escuelas, entonces pida más. Dicho esto, la primera inclinación entre muchos propietarios es sobrevalorar las propiedades de alquiler, especialmente si la ubicación es atractiva. Pero normalmente ocurrirán dos cosas en su lugar:
• Un inquilino puede quedarse por un año o dos y luego mudarse a otro vecindario que sea más asequible. Esto deja al dueño de la propiedad con una vacante una vez más, junto con los gastos relacionados con la mejora y reparación de la unidad para que sea adecuada para los próximos inquilinos.
• Se vuelve más desafiante atraer a los siguientes ocupantes, quienes tal vez no quieran vivir en el vecindario porque el precio del alquiler es muy alto.
Fijar un precio siempre es una apuesta, porque puede quedarse sin ingresos durante semanas o meses si no lo hace correctamente. Hacer que su propiedad sea más costosa de alquilar en comparación con propiedades circundantes similares puede costarle a largo plazo, así que investigue, incluso qué otras unidades están buscando en la vecindad. A partir de ahí, puede decidir cómo fijar el precio para atraer a un arrendatario confiable que pueda pagar a tiempo y quedarse.
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Análisis de capacidad de respuesta y mudanza
Cuando un inquilino se muda, el dueño de la propiedad siempre debe considerar por qué. Algunas situaciones son inevitables, como que un inquilino comience un nuevo trabajo en otro lugar, se mude con una persona importante en otro vecindario o decida comprar una propiedad propia. Pero cuando se muda porque él o ella no está satisfecho con la propiedad o con la administración que la administra, ese es un problema importante que debe reconocer. Los buenos gerentes son receptivos, transparentes y comunicativos. Cuando los inquilinos se sienten seguros, cómodos y apreciados en el lugar donde viven, están más dispuestos a seguir pagando por el privilegio.
Por lo tanto, no des por sentado a tus inquilinos. Trátelos con justicia y respeto y ellos harán lo mismo por usted. Siempre que surja un problema, resuélvalo con honestidad, y si el inquilino finalmente decide mudarse, puede estar tranquilo sabiendo que hizo todo lo que estuvo a su alcance para evitarlo.
