რატომ არის მნიშვნელოვანი უძრავი ქონების შეძენისას იურისტის ჩართულობა - ინტერვიუ იურისტ ბექა თეზელაშვილთან

უძრავი ქონების შეძენა ადამიანების ცხოვრებაში ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი და საპასუხისმგებლო პროცესია. აღნიშნულ პროცესში ბიუროკრატიული საკითხები და სამართლებრივი დაბრკოლებები ხშირად მნიშვნელოვან გამოწვევას წარმოადგენს.

შემდგომი გართულებების თავიდან არიდების მიზნით, ხშირად საუბრობენ პროცესში იურისტების ჩართულობის აუცილებლობაზე, რომლებიც პოტენციური რისკების აღმოჩენასა და შესაბამის რეაგირებას უზრუნველყოფენ. უფრო ვრცლად იმის შესახებ, თუ რა უნდა ვიცოდეთ უძრავი ქონების შეძენისას და როდის არის აუცილებელი იურისტის ჩართულობა მნიშვნელოვანი, Entrepreneur-ი ბექა თეზელაშვილს ესაუბრა.

ბექა პროფესიით იურისტია, 2008 წლიდან იგი სახელმიწიფო თუ კერძო სექტორშია დასაქმებული, ხოლო ბოლო 10 წელია, აქტიურად საქმიანობს უძრავი ინდუსტრიის სექტორში და სხვადასხვა დეველოპერული კომპანიის იურისტია. გარდა ამისა, იურიდიულ მომსახურებას უწევს ფიზიკურ პირებსაც, რომლებიც უძრავი ქონების შეძენით არიან დაინტერესებულნი.

როდის ხდება იურისტის ჩართვის აუცილებლობა უძრავი ქონების შეძენის პროცესში?

იურისტის ჩართულობა დგება იმ წამიდან, როდესაც ბინის მაძიებელი კონკრეტულ მისამართზე მისთვის სასურველ ფართს შეარჩევს. უძრავი ქონების შეძენამდე საჭიროა მთელი რიგი ინფორმაციის მოძიება - ვინ ააშენა ან აშენებს კონკრეტულ შენობა-ნაგებობას, როგორია მშენებელი კომპანიის იურიდიული ფორმა და ვინ დგას აღნიშნული კომპანიის უკან. სასარგებლოა, თუ მყიდველი დამატებით ინფორმაციასაც მოიძიებს, კონკრეტულად რა პროექტები აქვს აღნიშნულ კომპანიას ან ადამიანებს განხორციელებული, აქვთ თუ არა საგადასახადო კუთხით რაიმე პრობლემები როგორც კომპანიას, ასევე მის დამფუძნებლებს.

აუცილებელია არქიტექტურის სამსახურში გადამოწმდეს, გაცემულია თუ არა მშენებლობის ნებართვა და შეთანხმებულია თუ არა პროექტი. ყოველივე ეს საჭიროა იმისთვის, რომ მყიდველმა ზუსტად იცოდეს, რამდენად სამართლებრივი ჩარჩოების დაცვით მიმდინარეობს მშენებლობა.

აღნიშნული ინფორმაციის გადამოწმება დაინტერესებულ პირებს იურისტის გარეშეც შეუძლიათ როგორც მერიის არქიტექტურის სამსახურში, ისე სამეწარმეო რეესტრში. თუმცა, თავისთავად, იურისტმა უკეთ იცის, კონკრეტულად რა უნდა შეამოწმოს, რა გაითვალისწინოს პროცესში, რაზე უნდა გაამახვილოს ყურადღება და რა არის ნაკლებად მნიშვნელოვანი.

თუ ყველაფერი წესრიგშია, იწყება ხელშეკრულების გაცნობის ნაწილი, სადაც იურისტის ჩართვა უკვე აუცილებელია. სასურველია ხელშეკრულებას გაეცნოს პროფესიონალი, გასცეს რჩევები და თანდართული კომენტარების სახით გადაუგზავნოს კომპანიას, რომლისგანაც უძრავი ქონების შეძენა სურთ.

რა ფაქტორები უნდა გავითვალისწინოთ უძრავი ქონების შეძენისას?

აუცილებელია განსაკუთრებული ყურადღება მიექცეს დეტალებს. უნდა შემოწმდეს, შეესაბამება თუ არა უძრავი ქონების მისამართი ხელშეკრულებაში აღნიშნულ მისამართს. ასევე, მერიის არქიტექტურის სამსახურში შემოწმდეს, ნამდვილად ამ მისამართზეა თუ არა გაცემული ნებართვები.

აუცილებელია ერთმანეთს შევადაროთ მშენებლობის ნებართვაში განსაზღვრული ვადები და კომპანიის მიერ პროექტის ჩაბარებისთვის განსაზღვრული ვადა, რაც ხელშეკრულებითაა გათვალისწინებული. თუ სამშენებლო კომპანიას მშენებლობის ჩაბარებისთვის იმაზე მეტი ვადა უწერია, ვიდრე ნებართვა აქვს აღებული, რა თქმა უნდა, ეს უკვე პრობლემაა და აუცილებლად უნდა გაესვას ხაზი.

უძრავი ქონების შეძენამდე მომხმარებელმა აუცილებლად უნდა დაადგინოს, აქვს თუ არა კომპანიას განშლა რეგისტრირებული. ამ კუთხით საკანონმდებლო დონეზე მომხმარებლებისთვის საინტერესო სიახლე ამოქმედდა. ადრე შპს-ებს ექსკლუზიური უფლება ჰქონდათ − შეეძლოთ უძრავი ქონება პირდაპირ განშლის რეგისტრაციის ოქმიდან გაეყიდათ, რაც იმას ნიშნავს, რომ შენობა-ნაგებობაში შემავალი ინდივიდუალური ფართების ჯერ კომპანიის სახელზე რეგისტრაცია არ იყო აუცილებელი. 2024 წლის 26 მარტიდან კანონმდებლობა გამკაცრდა, კომპანიები ვალდებულები გახდნენ, ჯერ ამონაწერები დაარეგისტრირონ და სწორედ მასზე დაფუძნებით გაასხვისონ უძრავი ქონება.

საბოლოოდ შეგვიძლია ვთქვათ, რომ აუცილებელია ყურადღება მივაქციოთ იმ ვალდებულებებს, რასაც ხელშეკრულება განსაზღვრავს როგორც მყიდველის, ასევე გამყიდველის მიმართ. ძირითად შემთხვევაში მომხმარებლების დაცვაა პრიორიტეტი, რადგან მათი უფლებები დაცული უნდა იყოს, თუმცა ასევე აუცილებელია სამშენებლო კომპანიის უფლებების დაცვა. პროცესზე ცალმხრივად ვერ ვისაუბრებთ. ხშირია, როდესაც მომხმარებლებიც არღვევენ პირობებს, მათ შორის გადახდის პირობებს.

ძირითადად როდის წარმოიშობა სამართლებრივი დავები სამშენებლო სფეროში და რა თავისებურებები ახასიათებს მას?

მომხმარებლის მხრიდან ხშირ შემთხვევაში დავები იწყება მაშინ, როდესაც სამშენებლო კომპანიები ვერ ამთავრებენ მშენებლობას დათქმულ ვადებში. თუმცა, უმეტეს შემთხვევაში, მყიდველები თავს არიდებენ ჩივილს და ურჩევნიათ შიდა მოლაპარაკების გზით გადაწყდეს საკითხი, რადგან იციან, რომ სასამართლო პროცესი კიდევ უფრო გაწელავს დროში პროექტის დამთავრებას.

კომპანიების მხრიდან დავები გადახდასთან დაკავშირებით ან შენობის ექსპლუატაციაში მიღებამდე ფასადის დარღვევის შემთხვევაში იწყება, რადგან ამაზე საჯარიმო სანქციებია გათვალისწინებული. აღსანიშნავია, რომ ამჟამად ჩვენი კანონმდებლობით შენობის ექსპლუატაციაში მიღებამდე არ შეიძლება შენობაში მოსახლეობის შესახლება. ჯერ უნდა ჩაბარდეს პროექტი, კორპუსს მოეხსნას მშენებარეს სტატუსი და შემდეგ დაიწყოს სარემონტო სამუშაოები და შესახლება.

რეალურად, ყველაზე წარმატებული იურისტია ის, ვინც სასამართლო დავამდე არ მიდის. თუ პროცესების დაწყებამდე, მოლაპარაკების გზით საკითხი მოგვარდება, ყველაზე წარმატებული შემთხვევა სწორედ ესაა. მეც, ძირითადად, ვცდილობ, რომ საქმე სასამართლომდე არ მივიდეს და მხარეებს შორის მოლაპარაკება გაიმართოს.

რამდენად ხშირად მიმართავენ საქართველოში იურისტებს უძრავი ქონების შეძენის პროცესში და ყველასთვის ხელმისაწვდომია თუ არა აღნიშნული სერვისი?

გასულ წლებში მომხმარებლები უძრავი ქონების შეძენისას ხელშეკრულებებს განსაკუთრებულ ყურადღებას არ აქცევდნენ და მინდობილები იყვნენ სამშენებლო კომპანიებზე - რა ხელშეკრულებასაც წარადგენდა კომპანია, ეგონათ, რომ მას აუცილებლად უნდა დათანხმებოდნენ, არადა, ეს ასე არაა. თქვენ თავად ხართ მყიდველი, იხდით ფულს და, შესაბამისად, გაქვთ უფლება, რომ საკუთარი პირობები შესთავაზოთ კომპანიას. თუმცა არის გარკვეული დეტალები, რასაც სამშენებლო კომპანია ვერ შეცვლის, რადგან მას ვალდებულება აქვს აღებული სახელმწიფოსა თუ სხვადასხვა უწყებასთან.

საბედნიეროდ, საგრძნობლად გაიზარდა იურისტის მომსახურების კულტურა და ადამიანები, სანამ უძრავ ქონებას შეიძენენ, უკვე აქტიურად იყენებენ იურისტის მომსახურებას. ჯობია დღეს გადაიხადონ გარკვეული თანხა იურიდიულ მომსახურებაში, რომელიც არც ისე დიდია, ვიდრე ხვალ სერიოზული პრობლემის წინაშე დადგნენ და გაცილებით მეტის გადახდამ მოუწიოთ.