¿Qué es una buena tasa de CAP para comprar bienes raíces?

Aprender la jerga es el primer paso para saber en qué se está invirtiendo en bienes raíces.

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¿Tiene miedo de tener su dinero en la bolsa de valores (como yo) pero también está cansado de casi ningún retorno de la inversión con su dinero en el banco? ¿Realmente le gusta la idea de invertir en bienes raíces que generen ingresos con resultados que realmente puede ver? Si es así, necesitará aprender los términos de bienes raíces, y uno de los términos más importantes que debe comprender es la tasa CAP, que significa tasa de capitalización. Así es como se miden las propiedades de inversión.

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Como inversor de bienes raíces al que mucha gente busca en busca de consejo, la pregunta número uno que me hacen es: "¿Qué tasa de CAP compra?" pero esta es la pregunta equivocada. Un dato no confirma un trato. La tasa de CAP es importante, pero no se limite a concentrarse en un solo período. Todos los datos importan.

Con esa salvedad, para comprender una tasa CAP, simplemente tome el ingreso operativo neto anual del edificio dividido por el precio de compra. Por ejemplo, si una propiedad de inversión cuesta $ 1 millón de dólares y genera $ 75,000 de NOI (ingreso operativo neto) al año, entonces es una tasa CAP del 7.5 por ciento.

Por lo general, diferentes tasas de CAP representan diferentes niveles de riesgo. Las tasas de CAP bajas implican un riesgo menor, las tasas de CAP más altas implican un riesgo mayor. La pregunta es, ¿cuál es la PAC adecuada dado el riesgo del trato?

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Al analizar las tasas de CAP y cuál debería ser la tasa de CAP adecuada para una propiedad, debe tener en cuenta varias cosas:

Ubicación

Decir que la ubicación lo es todo podría ser una exageración, pero no creo que lo sea. La ubicación importa porque una ubicación es lo que impulsa la demanda.

¿Está la propiedad en Manhattan o en una zona rural de Virginia Occidental? Una población más numerosa, más rica y mejor educada impulsará más la economía local, por eso las tasas de CAP son más bajas en un lugar como Los Ángeles que en Memphis. Esta es la razón por la que incluso dentro de las grandes áreas metropolitanas, las tasas de CAP pueden ser significativamente diferentes entre sí, y las propiedades cerca del centro de la ciudad generalmente tienen tasas de CAP más bajas (y riesgo) que las propiedades en los suburbios. Pero nuevamente, no hay reglas estrictas a seguir, cada ubicación tiene su riesgo percibido.

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Tasas de interés

Si la Fed ajusta las tasas, eso puede fluctuar las tasas CAP hasta en un 1 por ciento, incluso sin cambios en la propiedad en sí. Si es un inversor inmobiliario, el aumento de las tasas de interés significará una caída en el valor de las propiedades. Cuando las tasas de interés aumentan, el costo de la deuda aumenta y eso disminuye su flujo de efectivo neto. Esta es la razón por la que, aunque no tenga mucho control directo sobre las tasas de interés, debe conocer cuáles son y en qué dirección podrían dirigirse.

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Clase de activo .

Se pueden comprar muchos tipos diferentes de propiedad: oficina, industrial, retail, hotel… pero yo solo hago un tipo de activo: multifamiliar. Esto tiene el riesgo percibido más bajo, por lo que generalmente tiene las tasas de CAP más bajas. La gente siempre necesitará un lugar para vivir, sin importar la economía. El café boutique hipster vendrá y se irá, pero las 64 unidades de al lado estarán allí incluso cuando la economía se estanque.

Recuerde: cuanto más baja sea la tasa de CAP, más alta puedo venderla. ¿Qué es una buena tasa de PAC? Depende. Habría hecho una fortuna en San Diego hace 20 años comprando propiedades con una tasa CAP extremadamente baja. Piense en todo el asunto, por ejemplo, en cómo saldrá, no solo en la tasa de CAP actual.

Hay un número más importante que la tasa de CAP: 1,25

Ese es el índice de cobertura de deuda que desea. Mire esto antes de mirar la tasa de CAP. Quiere que el NOI sea mayor que la deuda: un mínimo de un 25% más de ingresos que de deuda. Prefiero 1,50 para las propiedades que asumo.

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Grant Cardone

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Grant Cardone is an internationally-renowned speaker on sales, leadership, real-estate investing, entrepreneurship and finance whose five privately held companies have annual revenues exceeding $300 million.