6 preguntas clave que siempre debe hacer antes de invertir en una propiedad inmobiliaria comercial Antes de invertir en cualquier tipo de propiedad inmobiliaria comercial, asegúrese de tener toda la información que necesita para tomar una decisión de compra informada.
Por Robert Finlay
Este artículo fue traducido de nuestra edición en inglés.
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Los bienes raíces comerciales son una de las oportunidades de inversión más confiables.
Muchas personas acumulan riqueza a largo plazo a través de sus inversiones inmobiliarias. Cyrus McCormick, uno de los habitantes de Chicago más ricos de la historia, hizo su fortuna pronto inventando una herramienta útil, pero hizo crecer su riqueza a proporciones masivas comprando propiedades en Chicago y esperando que la ciudad se construyera a su alrededor. Hizo crecer su fortuna a lo que serían 215,9 millones de dólares en la actualidad.
McCormick es un ejemplo temprano del modelo de creación de riqueza que siguen muchas de las personas más ricas del mundo en la actualidad. Una inversión en bienes raíces comerciales financia la siguiente, y la riqueza rápidamente se convierte en una fortuna.
Si bien es confiable, necesita saber muchas cosas para lograr el mayor ROI posible. Antes de seguir adelante con su última inversión, asegúrese de investigar y hacerse las preguntas importantes.
1. ¿Está buscando flujo de caja o revalorización?
Hay dos formas en las que los inversores en bienes raíces comerciales esperan obtener ganancias. Los inversores recuperan su dinero mediante el flujo de caja o la revalorización. En algunos casos, las inversiones con el ROI más alto pueden crear valor a través de la apreciación y el flujo de efectivo.
Es importante saber si planea lograr un fuerte retorno de la inversión a través del flujo de efectivo o la apreciación. Esta distinción afecta el tipo de propiedades que elija. Hay pros y contras de cada tipo de inversión.
La inversión de flujo de caja genera ingresos de alquiler regulares. Si está utilizando un préstamo para realizar una inversión de flujo de efectivo, deberá encontrar una propiedad que genere ingresos por alquiler más altos que sus pagos mensuales y los costos de mantenimiento.
Esto requerirá una investigación de las tarifas de alquiler del mercado local y una comprensión profunda de la condición en la que se encuentra su propiedad. Las inversiones de flujo de efectivo son convenientes, pero requieren más trabajo para encontrarlas. Por lo general, significa buscar una propiedad de bajo costo que también genere un alquiler mensual alto.
Si puede esperar el retorno de su inversión, lograr un flujo de caja positivo es menos necesario. Con un poco de paciencia, recuperará su dinero a medida que aumenta el valor de la propiedad. Esto lleva más tiempo y tiene un poco más de riesgo, pero permite una mayor flexibilidad.
2. ¿Necesita liquidez en sus inversiones?
El sector inmobiliario es uno de los tipos de inversión menos líquidos. Esto significa que es difícil salir de la inversión si se da cuenta de que le gustaría recuperar el dinero que invirtió. Si bien es posible salir de una inversión inmobiliaria antes de tiempo, no siempre es fácil y puede significar asumir una pérdida en la inversión.
Si le preocupa tener su dinero inmovilizado en los próximos años, es posible que desee considerar inversiones más líquidas que los bienes raíces comerciales. Invertir en acciones suele ser una inversión mucho más líquida.
3. ¿Cuál es su tolerancia al riesgo?
Si bien la inversión en bienes raíces comerciales es confiable, existe cierto riesgo involucrado. Es importante conocer su tolerancia al riesgo antes de realizar una inversión. Si el mercado va hacia el sur por un tiempo, ¿podrá mantenerse a flote financieramente mientras espera que el mercado se recupere?
Si no podría mantenerse a sí mismo en caso de una recesión del mercado, debe considerar inversiones de bajo riesgo. Busque propiedades de bajo costo en ubicaciones confiables. Sin embargo, si puede manejar algún riesgo, es posible que obtenga una mayor rentabilidad.
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4. ¿Cuáles son las tendencias del mercado?
Comprender las tendencias del mercado es la parte más importante para ser un inversor exitoso. Si bien puede observar las tendencias globales, también es esencial observar las tendencias en su área específica.
La empresa de bienes raíces comerciales CBRE realizó una investigación de mercado y descubrió que el mercado de bienes raíces comerciales está en alza. Según su análisis, el volumen de inversión multifamiliar debería alcanzar los $ 191 mil millones el próximo año, un aumento del 33 por ciento con respecto al volumen del año pasado.
El tipo de área en la que está invirtiendo tendrá un impacto significativo. Asegúrese de investigar las tendencias locales y globales antes de tomar su decisión final de inversión. Obtendrá una rentabilidad mucho mayor si se toma el tiempo de ser un inversor informado.
5. ¿A qué industrias ingresarás?
Hay muchas industrias a las que puede dirigirse dentro de los bienes raíces comerciales. ¿Espera ser propietario de un espacio comercial, consultorios médicos, hoteles o espacio de uso mixto? Cada industria tiene sus propias necesidades y tendencias de mercado.
Este año, los centros de datos y las instalaciones de espacio de almacenamiento han sido mercados candentes para los inversores inmobiliarios comerciales durante el año pasado. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria obtuvieron rendimientos superiores al 20 por ciento para los centros de datos en 2020. La inversión en propiedades de autoalmacenamiento tuvo rendimientos similares y también se espera que crezca enormemente en los próximos años. La tasa de crecimiento anual se pronostica en un enorme 134,79 por ciento hasta 2025.
Busque industrias con altos rendimientos y altas tasas de crecimiento al elegir el tipo de propiedad comercial en la que desea invertir. No todas las inversiones son iguales, así que investigue antes de seguir adelante.
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6. ¿Cómo le afectarán las regulaciones de zonificación?
Invertir en bienes raíces requiere conocer las regulaciones de su área. Las regulaciones de zonificación pueden afectar su inversión porque pueden determinar cómo puede usar su propiedad.
Si espera tener un espacio de uso mixto que combine espacios comerciales y residenciales, tendrá que saber si la zonificación lo permite. Después de analizar las regulaciones de zonificación en el área en la que le gustaría invertir, comprenderá mejor cómo puede usar el espacio y cómo eso afectará sus finanzas.
¿Todavía le preocupa hacer su primera (o quincuagésima) inversión comercial en bienes raíces? No es probable que los nervios desaparezcan pronto, pero armado con las seis preguntas anteriores, al menos puede consolarse sabiendo que está haciendo el tipo de consultas que lo ayudarán a tomar decisiones de inversión inteligentes y fundamentadas.
