¿Está planeando comprar una casa? Leé esto primero. No es tan simple como muchos emprendedores pueden pensar.

Mi columna ha estado en silencio durante los últimos dos meses por una razón interesante. He estado en la búsqueda de comprar una segunda casa en Idaho. Mi razón más importante era estar más cerca de mi madre de 83 años, que quedó viuda cuando mi padre falleció a fines del año pasado. Un gran plan, pero nunca podría haber imaginado la aventura que viviría.

Debido a que es largo, primero saltaré al remate. Lo logré, pero no sin una serie de pesadillas que no olvidaré pronto.

Para otras personas que estén considerando este viaje, les ofrezco la sabiduría de una experta que conocí recientemente: Nicole Espinosa, "La reina de las ventas al descubierto". Ojalá la hubiera conocido antes. Espinosa, de Dallas, es un experto en "ventas al descubierto" , situaciones en las que un propietario no puede continuar con su hipoteca y el prestamista acepta una suma reducida para evitar una ejecución hipotecaria. Ayuda a proteger el crédito del propietario y ayuda al prestamista a evitar una pérdida aún mayor. La estructura también ayuda a otros compradores al reducir los precios inflados artificialmente.

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Por su experiencia, Espinosa sabe qué buscar en la compra de una vivienda y el préstamo que la acompaña. Con su ayuda, describí seis cosas que todo emprendedor, propietario o trabajador autónomo debería saber que podrían haber detenido la mayoría de mis problemas en seco:

• Evite los grandes bancos. Como inmobiliaria especializada en emprendedores, Espinosa se mantiene alejada de los grandes bancos. Independientemente del agente, dice, estos bancos no tienen la flexibilidad, ni siquiera la capacidad, punto, para lidiar con las excepciones. Necesita un prestamista que se especialice en el trabajo por cuenta propia y que pueda hacer excepciones cuando esté justificado o al menos pueda aportar un poco más de sentido común a la mezcla.
• El agente inmobiliario es vital. Él o ella debe conocer con qué está trabajando y ser capaz de orientarlo hacia las ofertas y los prestamistas que pueden hacer que su oferta funcione. Si está vendiendo una casa, el agente inmobiliario adecuado también puede confirmar que su comprador está trabajando con un prestamista que puede finalizar el trato y puede hacerlo dentro de los límites contractuales de tiempo.
• Considere un préstamo con extracto bancario. Hay prestamistas, dice Espinosa, que pueden obtener un préstamo aprobado solo en sus extractos bancarios. La tasa es un poco más alta, pero brinda la capacidad de evitar pesadillas como "Ciertamente te recuperaste de Covid, pero estos son pronósticos, no informes históricos. Vuelve en un año "o" Tuviste un préstamo PPP. Perdonado o no, hace que su relación deuda-ingresos sea demasiado alta ".
• Considere la casa como una inversión. Si surge la necesidad o el deseo, ¿podría alquilarlo? Si experimenta una recesión, ¿puede salir de ella rápidamente? ¿Tendrá una gran equidad y podrá acceder a ella rápidamente?
• Elabora estrategias antes de la compra. Si está pensando en una compra futura, descubra cómo estructurar sus activos para lograr el éxito más seguro. Por ejemplo, ¿podría comprar la casa a través de su negocio o dentro de una LLC y rentarla usted mismo? Obtenga información que le permita pensar de manera innovadora y prepararse mejor.
• Si puede pagar en efectivo, ¿vale la pena? Si el precio que obtiene con una oferta en efectivo vale la pena y tiene la opción de hacerlo, tal vez la respuesta sea "sí". Luego, evalúe si es ventajoso abrir una línea de crédito contra el capital social como fondos de emergencia o darle una posición apalancada sin la necesidad de ofrecer un precio inflado para ganar el trato porque está financiando su vivienda.

Y ahora compartiré mi aventura contigo.

Por muchas razones, mi decisión de compra tuvo mucho sentido. Sin embargo, estaba comprando una de las áreas de más rápido crecimiento en todo Estados Unidos. Hablé con nuestro CPA y un experto en propiedades de alquiler y diseñé un plan para asegurar una casa que podría ser atractiva como alquiler a tiempo parcial.

Las vacaciones familiares siguen siendo una prioridad gigante, aprendí de mi amigo Jerry Conti, que dirige LuxHomePro y LuxVacationRentals en Phoenix. La casa ideal ofrece comodidades de alta gama y una ubicación donde una familia puede disfrutar de parques, piscinas y un nivel de lujo mientras limita su exposición a personas ajenas y multitudes cuando lo desee.

Eureka. Alquilar mi casa incluso por el 15% del tiempo abriría una serie de ventajas fiscales y proporcionaría ingresos por alquiler para ayudar a compensar los costos de mantenimiento.

Encontré un hermoso desarrollo de nuevas propiedades a siete minutos de mi madre y la casa familiar. Aprendí que el constructor no era un desarrollador masivo, sino un veterano retirado convertido en artesano que realiza remodelaciones personalizadas y cambios de bienes raíces. Puntos extra. Mi oferta fue aceptada el 9 de enero. Estaba sobre la luna.

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Empiezan las aventuras

"¿Necesita un prestamista?"

La esposa del constructor, que también se desempeñó como agente nuestra, me proporcionó la tarjeta de un agente hipotecario de uno de los bancos nacionales más grandes. Como propietario de varias viviendas a lo largo de mi carrera, estoy familiarizado con el proceso hipotecario y lo he trabajado bien.

"No conozco a esta persona", dijo, "pero él me dio su información de contacto y dijo que estaría feliz de ayudar a la clientela que estamos apoyando".

Acepté la tarjeta y le llamé. "Tranquilo", pensé.

Obtendría un préstamo de 7/1 (siete años a la tasa fija seguida de interés variable por cualquier parte que quedara en el octavo año). Envié una montaña de papeleo a través del portal en línea. Todo parecía estar genial.

Pasaron las semanas, pero yo no estaba preocupado. Tampoco lo fue nuestro constructor, que firmó una primera y luego una segunda extensión de nuestro contrato de compra.

A diferencia del préstamo que casi habíamos obtenido para la reconstrucción de nuestra casa en Utah el año anterior, nos enteramos al final del proceso que este préstamo, por el contrario, requería el pago inicial. (Lo anterior solo había requerido prueba de al menos el 20% del capital social al finalizar antes de finalizar el préstamo permanente). Pero en ninguna parte de la discusión surgió este detalle. Esto fue frustrante, pero sacamos una línea de crédito rápida en nuestra casa de Utah para cumplir con el requisito, y una vez más, estábamos listos.

Luego, el banco comenzó a presionar a nuestro constructor, ya que las revisiones de su trabajo habían sido para proyectos completados antes de que comenzara el cierre de Covid. Sin revisiones de los últimos meses, el banco se negó a continuar.

Siguieron ráfagas de cartas de subcontratistas y proveedores. El banco cedió. Pero durante el retraso, los precios se dispararon. Los costos de materiales se habían ido a la luna y los contratistas de repente eran más raros que el oro. Incluso obtener ofertas actualizadas era ahora imposible para proyectos que aún no habían comenzado. Nuestro constructor no podría ofrecer una extensión adicional a menos que saltemos a un precio más alto o una casa más pequeña y una construcción de un año. Era insostenible. Yo estaba fuera. Pero ahora tenía una aprobación de hipoteca condicional.

Un rayo de esperanza

Nuestro agente (la esposa del constructor) comenzó a ofrecer sugerencias de soluciones alternativas entre las casas existentes que eran un poco más pequeñas pero aún estaban idealmente ubicadas y casi terminadas o construidas recientemente.

Una construcción más pequeña permanecería dentro del rango de precio correcto, razonó, estaría lista para ocupar y tendría la ventaja de ser construida antes de que el costo de los materiales se disparara. Tiene sentido. El menor número de habitaciones podría tener funciones adicionales. Una sala adicional podría ser una sala multimedia, un área de entrenamiento y, cuando sea necesario, un dormitorio adicional. Una oficina en casa también podría ofrecer un espacio flexible para dormir más.

Pero ahora surgió un desafío completamente diferente. La mayoría de los listados en el condado de Ada (y otras ubicaciones en auge) ya no ingresaban al mercado de la manera tradicional. Ahora salen para una sola jornada de puertas abiertas en un fin de semana. Los agentes recopilan ofertas durante un período de tres a cuatro días configurados como "ofertas" por el precio anterior al que el comprador está dispuesto a pagar. Muchas son ofertas en efectivo de fuera del estado, invisibles a la vista, con exención de los requisitos de tasación e inspección.

Cualquier comprador que obtenga un préstamo debe hacer una oferta más alta para compensar los 30 días necesarios para completar un trato (si el banco es capaz de cerrar el trato dentro de los límites contractuales) o el riesgo de financiación fallida. Peor aún, un comprador que hace una oferta tiene que verificar la capacidad de pagar cualquier parte de la compra que exceda la tasación en efectivo.

La oferta más alta conocida, me dijeron, era de 150.000 dólares por encima de la oferta. En las búsquedas, encontré 49 viviendas nuevas que cumplían con los criterios que buscaba. Los 49 se habían contratado en cuestión de días.

"Pero ahora tiene una aprobación del banco en su bolsillo", dijo nuestro agente. Ella tenía razón. Con la ayuda de su capacidad para asistir a jornadas de puertas abiertas y responder nuestras preguntas a través de fotos y FaceTime, seguimos adelante. En 30 días, hice 5 ofertas, todas por decenas de miles de pedidos anteriores y nuestro agente de bienes raíces elaboró acuerdos de compra para cada una. Los cinco fallaron.

Y luego ... un contendiente ganador

En este punto, nuestra aprobación condicional estaba a punto de expirar. Pero nuestro agente presentó una idea final. Había encontrado una casa que había sido una casa modelo con casi todas las mejoras que quería. Había estado ocupado por un solo propietario durante un año que había estado buscando una propiedad para caballos. Como nosotros, la pareja había intentado y fallado en cinco ofertas. Finalmente, habían conseguido un trato, pero para tener éxito se requeriría la venta exitosa de su casa actual. Nuestro agente se enteró de la casa antes de su inclusión en la lista y envió fotos de sus exhibiciones el año anterior. El precio de venta era razonable. Ella sugirió presentar nuestra mejor oferta con la aprobación previa en la mano al momento de la apertura con un límite de tiempo de 24 horas. Era brillante.

El vendedor aceptó. El viaje estaba en marcha. Nuestro agente hipotecario habló con el agente del vendedor, asegurándole con palabras que luego resultaron ser fatales: "Este trato sucederá. Ya aprobamos al comprador para un proyecto más grande que este ".

50 días de angustia

Debido a que el nuevo proyecto era una compra, no una construcción, tendríamos que volver a presentar una solicitud, nos informó el banquero. Pero con nuestros registros ya en el sistema, nos aseguraron que la nueva aprobación sería un gran éxito.

Luego, el banco se quedó en silencio. Una semana después, apareció una casa idéntica y se contrató por $ 102,000 más que nuestro trato. Por supuesto, nuestros vendedores lo sabían perfectamente.

Pasaron dos semanas más. Nuestra tasación se retrasó. En la ráfaga del mercado, aprendimos, tenía que proporcionarse de dos maneras : una, para evaluar el valor por métodos tradicionales y otra para expresar el "nuevo valor" en el modelo de licitación de ventas. Finalmente, se completó y, afortunadamente, apoyó nuestra venta. Pero el banco se mantuvo indiferente con respecto a nuestra fecha límite contractual.

Nuestro vendedor acordó (a regañadientes) permitir dos semanas adicionales para cerrar, lo que requería que subieran a bordo de sus caballos y extendieran el candado de su préstamo a un costo. Me ofrecí a pagar. Obtuvieron un acuerdo para ocupar su nueva propiedad anticipadamente, a una tarifa diaria, y nos extendieron la misma oferta. Fue un favor maravilloso, pero un riesgo mortal, supimos más tarde, ya que nuestro préstamo aún está pendiente de aprobación final y aún no está programado para cerrarse.

Aún así, el agente hipotecario se mantuvo indiferente. En privado, reconoció la tensión entre los aseguradores centrales y los equipos periféricos de agentes hipotecarios a quienes no se les paga a menos que una hipoteca tenga éxito. Sin embargo, me aseguró que todas las partes se motivan mucho en la última semana del proceso, ya que todas las partes pierden si falla la financiación. Pero a medida que avanzaba la última semana, la aprobación aún estaba pendiente. Con el estrés del vendedor por las nubes, el banco finalmente proporcionó una carta y divulgaciones para su firma, pero aún así etiquetado como "aprobación condicional". Luego cayó el otro zapato. La aprobación final, ahora hasta el último día posible, fue denegada.

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La sentencia de muerte

Mientras reunía las actualizaciones finales para la asistente de suscripción, escuché un pequeño grito ahogado mientras revisaba el panel de la cooperativa de crédito que confirmaba nuestros fondos de pago inicial.

"Oh, no", dijo. "Ha tenido préstamos PPP".

"Sí, por supuesto", respondí. Nuestra agencia había sido un candidato ideal. Las subvenciones habían sido de gran ayuda durante el cierre. Los dos préstamos (tenemos tanto una S Corp como una LLC) se habían documentado claramente en nuestras declaraciones de impuestos, no se habían contado como ingresos y el prestamista había verificado la condonación.

"¿Seguramente esto no es un problema?" Yo pregunté. Envié enlaces de documentación de la SBA que describen la forma en que se condonan los préstamos, se reembolsan a los prestamistas y se recibe la confirmación del proveedor de préstamos. Todo estuvo bien.

Excepto que no lo fue. Como uno de los bancos más grandes, el proceso final del prestamista estaba tan estrictamente reglamentado que no podía volar ninguna desviación del modelo estándar para pedir prestado. Desde el punto de vista del banco, no se reconocería ningún perdón sin una declaración impresa de la SBA sobre nuestro número de préstamo específico, que, por supuesto, la SBA no proporciona.

Entonces, el mensaje final del agente lo reveló todo.

"Hemos documentado sus ingresos personales en $ XX, XXX. Con estos elementos restados, ahora es un número negativo. No se puede comprar una casa ".

No hubo oportunidad para un debate ni ningún recurso potencial. Me invitó a renunciar a mi solicitud o enfrentarme a las consecuencias de los informes crediticios negativos sobre el hecho de que me rechazaron el préstamo.

Me quedé atónito. Y me sorprendió aún más cuando supe el número de ingresos que había evitado revelar durante las seis semanas de nuestro proceso. Fueron mis ingresos de W2, que, como emprendedor, eran apenas más de un tercio de la suma que había confirmado.

Ahora la imagen estaba clara. En un intento de aprobar el préstamo de la manera más fácil posible, el agente aceptó solo W2 nuestros ingresos y evitó revelar el resto, diciendo solo que tendríamos que traer el 31% del préstamo a la mesa para cerrar.

El desenlace - nunca digas morir

Mi historia, afortunadamente, tuvo un final feliz, aunque no le desearía los 10 días que siguieron a ningún ser vivo. Además de mi angustia ante la perspectiva de perder nuestro depósito y la creciente compensación para el vendedor, estaba el hecho de que me había mudado completamente a la casa.

Desesperado, al darme cuenta de que ya habíamos reunido el 31% de la compra, contemplé lo que haría falta para pasar del 31% al 100%, eliminar el banco y finalizar la compra en efectivo.

Mi madre y mi hermano proporcionaron préstamos. Un querido amigo proporcionó un importante préstamo a corto plazo de su propia línea de crédito. Aún así, nos faltaban $ 183,000.

Al día siguiente, que iba a ser nuestro cierre, llegamos con dos tercios de nuestra compra en la mano y una oferta para proporcionar el saldo en 10 días aumentando la línea que acabábamos de obtener contra nuestra vivienda principal. Fue uno de los momentos más humildes de mi vida. Si bien no tenía ninguna obligación legal por los acuerdos por encima de la mía, a pesar de lo preocupado que estaba por mi propio trato, me habría sentido aún peor si hubiera causado el fracaso de dos proyectos adicionales.

Nuestro agente inmobiliario me recordó lo arriesgada que sería esta nueva oferta. Si fallaba, perdería la cantidad total ahora en depósito en garantía. El vendedor podría volver a comercializar la casa y probablemente venderla en unos días por $ 100,000 más. El vendedor del vendedor podría embolsarse su suma, subdividir su propiedad y ganar hasta 5 veces su venta original.

Comprendí el riesgo y estaba preparado, si era necesario, para asegurar los fondos finales de nuestras cuentas de jubilación. Habría sido una pérdida terrible y un golpe gigante para nuestros impuestos, pero habría permitido que nuestro acuerdo tuviera éxito.

Nuestra última oferta tuvo éxito. Un funcionario de la cooperativa de crédito que otorgó nuestro préstamo HELOC semanas antes se mostró comprensivo y, en un récord histórico, pudo duplicar el préstamo. En siete días, esta pequeña organización había logrado lo que uno de los bancos más grandes de Estados Unidos no pudo, como un equipo empresarial apoyando a otro.

Estoy más que agradecido por ese esfuerzo y por cada una de las personas que nos ayudaron a capear una tormenta increíble. En ese sentido, espero que esta historia pueda ser de ayuda para muchos emprendedores adicionales.

Si está contemplando la compra de una vivienda, le aplaudo. La propiedad de una propiedad sigue siendo una inversión importante y, para muchos, sigue representando el Sueño Americano. Pero si está planeando este paso sin un historial laboral tradicional, le insto a que haga su tarea y sea inteligente y consciente del mercado y el ecosistema en el que está trabajando para garantizar su éxito.