Inversión inmobiliaria directa o REIT: ¿cuál debería elegir? Antes de decidirse, conozca las ventajas y desventajas de ambos.
Por Richard Maize •
Este artículo fue traducido de nuestra edición en inglés.
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La inversión directa en bienes raíces y la inversión en fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son dos de las formas más populares de invertir en bienes raíces. Elegir uno sobre el otro requiere explorar sus ventajas y desventajas.
Ventajas de la inversión inmobiliaria directa
La inversión directa en bienes raíces significa comprar una propiedad específica, residencial o comercial, y recibir ingresos posteriores de ella. Los ingresos podrían provenir del alquiler de la propiedad, la apreciación o las ganancias generadas por las actividades comerciales realizadas en la propiedad. Con la inversión directa, tiene un mayor control y poder de toma de decisiones. Por ejemplo, puede elegir qué y cuántas propiedades comprar y decidir los precios de alquiler y los inquilinos. Además, hay agradecimiento. Tanto los mercados de bienes raíces como los de valores fluctúan, pero los precios de las propiedades generalmente aumentan con el tiempo y, eventualmente, podría vender a un precio más alto.
Otra gran ventaja de invertir en propiedades físicas es la multitud de desgravaciones fiscales disponibles para compensar el costo de compra. Por ejemplo, los costos ordinarios y necesarios para administrar y mantener la propiedad son deducibles. Además, existe una gran exención fiscal por depreciación. En este caso, usted disminuye gradualmente su base imponible deduciendo los costos de compra y mejora de la propiedad a lo largo de su vida útil.
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Desventajas de la inversión inmobiliaria directa
La falta de liquidez es uno de los principales inconvenientes de la inversión inmobiliaria directa. Si necesita dinero con urgencia, es posible que no pueda vender la propiedad física rápidamente. Otra desventaja es la financiación. Comprar una propiedad física requiere un capital inicial más alto, y muchos inversores recurren a contratar una hipoteca u otro tipo de financiación. Sin embargo, si las condiciones del mercado empeoran o no puede encontrar inquilinos de calidad, corre el riesgo de incumplir con el préstamo.
Otra desventaja de la inversión inmobiliaria directa es el llamado capital de sudor más alto. Se necesita una cantidad significativa de tiempo y energía para abordar los problemas de los inquilinos y las emergencias de mantenimiento. Además, usted es responsable en caso de accidentes en la propiedad.
Ventajas de los REIT
Con los REIT, por otro lado, los inversores no necesitan comprar ninguna propiedad física. Un REIT es una corporación que actúa como un fondo mutuo para inversiones inmobiliarias. Posee u opera bienes raíces que generan ingresos o activos relacionados con bienes raíces y agrupa el capital de múltiples inversionistas. Básicamente, los inversores tienen la oportunidad de recibir ingresos de bienes raíces sin tener que poseer o administrar una propiedad.
Los REIT ofrecen un alto rendimiento total, potencial de apreciación del capital y liquidez. Los REIT están legalmente obligados a pagar al menos el 90% de la renta imponible a los accionistas y, a menudo, la rentabilidad por dividendo podría superar el 5%. Mientras tanto, el aumento en el valor de los activos subyacentes genera una potencial revalorización del capital. En términos de liquidez, las acciones de REIT son como acciones. Como inversor, puede comprarlos o venderlos en un intercambio cuando lo desee o lo necesite.
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Desventajas de los REIT
Los elevados impuestos son uno de los principales inconvenientes de los REIT. La mayoría de los dividendos REIT están gravados a una tasa más alta porque no se consideran "dividendos calificados". Además, los REIT podrían ser extremadamente sensibles a las fluctuaciones de los tipos de interés. Generalmente, existe una correlación negativa entre los precios de los REIT y los rendimientos de los bonos del Tesoro: el aumento de uno conduce a la disminución del otro y viceversa.
Otra desventaja de los REIT es la falta de diversificación. Por lo general, se enfocan en un tipo particular de propiedad, como oficinas, centros comerciales u hoteles. Por lo tanto, en caso de declive económico, los inversores de REIT podrían estar expuestos a un mayor riesgo específico de la propiedad.
El hecho de elegir un tipo de inversión inmobiliaria sobre el otro depende del deseo o falta del inversor de poseer y administrar una propiedad física y su capital inicial.
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