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HOSPITAL DE EDIFICIOS

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HOSPITAL DE EDIFICIOS Cimienta tu negocio La clave para que no se caiga Contacto

Cimienta tu negocio

Reparación y venta de bienes raíces para la clase mediaurbana, una oportunidad con buenos cimientos

Por Pedro del Parque

A veces al perder se gana y el mundo de los negocios no es la excepción.Eso lo aprendió Eduardo Torreblanca en 1986, año en el queadquirió un viejo edificio en la colonia Roma, en la capital mexicana,con la idea de repararlo y venderlo. Se trataba de su primer negocio y confiabaen la estabilidad que da invertir en bienes raíces.

Pero en esa primera experiencia también debió enfrentar un duroimprevisto: la tercera parte de los inquilinos se negó a desalojar elinmueble. Los meses transcurrían y Torreblanca no podía continuarcon los trabajos de remodelación. Tuvo que aceptar que llevaríamucho tiempo vender el edificio completo, a la vez que los intereses delfinanciamiento que había solicitado corrían imparables. Ladecisión fue inevitable: vender los departamentos de forma individual.

&flashquotLa sorpresa es que resultó ser mejor negocio hacerlo de esta forma quecomo lo había previsto. Remodelamos cada departamento y los colocamosbien. Incluso así pudimos hacer un arreglo con los inquilinos que senegaron a marcharse&flashquot, recuerda Torreblanca y agrega que pagó su deuda yse quedó con una ganancia superior a la que había proyectadoinicialmente.

También cayó en cuenta que es más fácil colocar 20departamentos entre igual número de personas que encontrar uninversionista dispuesto a pagar por el inmueble completo. Hizo de estaactividad su forma de vida y después de participar durante diezaños en la industria de la construcción en forma independiente yconcretar más de 40 proyectos entre el Distrito Federal y Cuernavaca,Torreblanca, junto con un grupo de socios, fundaron en 1996 lacompañía Promotora El Trapiche.

La clave para que no se caiga

La fórmula del negocio consiste en localizar edificios en venta,restaurarlos y venderlos en régimen de condominio.

&flashquotRenovamos las instalaciones eléctrica, hidráulica y sanitaria.Las tuberías y terminales de servicios públicos son nuevas.Cambiamos todo el edificio, sólo aprovechamos la estructura. Buscamosinmuebles que nos permitan ofrecer al comprador departamentos de 40 y 65 metroscuadrados, en zonas céntricas, a un precio menor a 300 mil pesos(US$31,600)&flashquot, dice Torreblanca.

&flashquotAl principio trabajábamos con capital ajeno. Prácticamenteofrecíamos un servicio a los propietarios del inmueble, pero con laayuda de unos socios, logramos fundar la empresa ya con capital propio&flashquot,comenta.

No ha habido ningún problema en comercializar los condominios, pues enel país hay un déficit de 4.5 millones de viviendas. Locomplicado ahora es encontrar edificios que sean susceptibles dereparación y en los que no haya conflictos con los arrendatarios.

&flashquotResulta muy complicado desalojar los inmuebles ya que las leyes de inquilinoshacen muy tortuoso el proceso de desocupación y no existe unaalternativa para que haya desocupación temporal para arreglar elinmueble. Por otra parte, la inversión que hay que hacer es cada vezmayor pues los edificios disponibles están muy deteriorados&flashquot, dice.

Desde su fundación, Promotora El Trapiche ha vendido 25 edificioshabitacionales. Su facturación anual es de aproximadamente diez millonesde pesos (US$1 millón). El valor promedio de los departamentos quevenden es de 250 mil pesos (US$26,300), mientras que el precio de los edificiosque remodelan es de 3 millones de pesos (US$315,800), y venden aproximadamentecuatro edificios al año.

&flashquotCreo que esta es una oportunidad de negocio para los emprendedoresfamiliarizados con los bienes raíces. La tendencia es muy clara en lasciudades medias y grandes. Lo que sugiero es que una vez que se tienenconocimientos del área de bienes raíces busquen socios paracapitalizar la empresa y arrancar operaciones. Generalmente lo que se invierteen mejorar un edificio se recupera en máximo 12 meses, es decir, cuandose colocan los departamentos. Al comprar, restaurar y vender un edificio enrégimen de condominio es posible obtener un margen de utilidad de 35 porciento&flashquot, concluyó el entrevistado, que al arriesgar su capital yenfrentar un complicado problema en su primer negocio encontró unaefectiva oportunidad para construir ganancias.

Contacto

Promotora El Trapiche, Teléfonos: 55 38 97 76 y 55 38 97 67,E-mail: eltrapichesadecv@aol.com