8 formas comprobadas de ganar dinero en bienes raíces

No necesita una enorme cantidad de capital para encontrar y ejecutar negocios lucrativos.

Por
Este artículo fue traducido de nuestra edición en inglés utilizando tecnologías de IA. Pueden existir errores debido a este proceso. Las opiniones expresadas por los colaboradores de Entrepreneur son personales.

Este artículo se publicó originalmente el 13 de octubre de 2017.

Klaus Vedfelt | Getty Images

Es posible que los bienes raíces hayan producido más riqueza que cualquier otra industria, pero la gente sigue siendo escéptica acerca de entrar en la refriega. La mayoría piensa que debe comenzar con algún tipo de capital, pero no siempre es así. El único poder mágico que necesita es poder encontrar el dinero y, a menudo, no hablamos mucho para abrir un depósito en garantía. Si sabe lo que está haciendo, puede ganar dinero en bienes raíces incluso si recién está comenzando.

¿No lo crees? Tome la historia de Kent Clothier, por ejemplo. Clothier abrió su primer depósito en garantía por $ 500. Todo lo que hizo fue encontrar una casa en dificultades y un comprador motivado y los reunió. Hoy, vende más de 1,000 propiedades y administra 5,000 a través de su empresa. Graziosi creció en un parque de casas rodantes. Vivió en un baño durante un año con su papá cuando tenía 12 años. No tenía ventajas. Sin capital inicial. Sin ayuda de nadie. Pero de alguna manera, se las arregló para ganar dinero en bienes raíces y hoy es dueño de más de 400 propiedades en su cartera. También hay muchos otros ejemplos de esto. ¿El punto? No necesita mucho capital inicial para ganar dinero en la industria inmobiliaria. Pero necesita el conocimiento y la experiencia.

La mayoría de la gente piensa que es más fácil ganar dinero en línea que hacer una moneda seria en el sector inmobiliario. Pero ambos son difíciles si no sabes lo que estás haciendo. Cuando entienda el terreno y comprenda el camino a seguir, podrá avanzar.

Esto es lo que no necesita para generar ingresos en el mercado inmobiliario.

No necesita crédito: incluso si tiene un crédito deficiente, hay formas de avanzar si está lo suficientemente comprometido. Varios de los métodos discutidos en este artículo no dependen en absoluto del crédito. De hecho, muchos inversores inmobiliarios exitosos comenzaron sin crédito o incluso sin crédito.

No necesita un capital significativo: no necesita capital para ganar dinero en bienes raíces más allá de unos pocos cientos de dólares para abrir un depósito en garantía. Por supuesto, esto significa optar por viviendas de menor precio o propiedades en dificultades y cambiar los contratos. También significa encontrar prestamistas de dinero fuerte u otros inversores que puedan ayudarlo a impulsar acuerdos. Esto incluso podría aplicarse a renovaciones en el hogar, siempre y cuando sea bueno para encontrar el dinero.

No necesita activos importantes: existe otro concepto erróneo de que necesita aportar activos importantes para asegurar un contrato o comprar una propiedad. No es necesario que haga esto, pero debe comprender cómo funciona la financiación creativa. La mayoría de las personas simplemente se detienen en seco porque tienen esta creencia sobre lo que necesitan para comenzar.

Relacionado: 10 lecciones que este emprendedor aprendió al invertir $ 100 millones en bienes raíces

Cómo ganarse la vida invirtiendo en bienes raíces

Cuando se trata de ingresos inmobiliarios, hay dos formas de generar efectivo. Puede generar ingresos pasivos comprando y manteniendo, mientras que puede generar ingresos activos cambiando los contratos, haciendo renovaciones o agregando valor en otra área, como la elaboración de acuerdos de desarrollo inmobiliario. Puede parecer abrumador al principio, pero no será tan intimidante una vez que adquiera experiencia.

Cuando la mayoría de la gente piensa en ganar dinero en el sector inmobiliario, hacen los siguientes tipos de preguntas:

¿Cómo puedo invertir en bienes raíces sin dinero? Puede utilizar una variedad de métodos que incluyen cualquiera de los siguientes:

  • Financiamiento del vendedor mediante opciones de arrendamiento
  • Negociar activos fijos como automóviles, joyas y más.
  • Hacerse cargo de los pagos de la hipoteca de otra persona que podría estar en una situación difícil
  • Traer a un socio inversor con efectivo
  • Pedir prestado a un banco u obtener un préstamo de dinero fuerte
  • Obtener una línea de crédito con garantía hipotecaria
  • Utilizar una red de préstamos de igual a igual

¿Cómo funciona una inversión inmobiliaria? La inversión inmobiliaria se basa en el concepto de flujo de caja, lo que significa que sus ingresos deben superar sus gastos de salida. Esto se conoce como flujo de caja positivo. Esto puede funcionar tanto para alquileres residenciales como comerciales a largo plazo, así como también para alquileres vacacionales a corto plazo.

¿Es bueno invertir en bienes raíces? Absolutamente. Esta es una de las fuentes (además de ser empresario) que más riqueza ha generado en nuestra historia.

¿Qué es una oferta al por mayor en bienes raíces? La venta al por mayor es similar a cambiar propiedades, excepto que nunca se toma la propiedad de la casa cuando cambia los contratos de bienes raíces. Puede aprender las estrategias específicas para hacer esto de REWW y otros agregadores de datos para el mercado de inversión mayorista.

Dicho esto, existen ocho estrategias principales para generar ingresos reales en el sector inmobiliario. El hecho de que pueda obtener ingresos pasivos o activos depende de la estrategia que implemente.

Relacionado: 8 maneras en que los bienes raíces son su inversión más inteligente

1. Alquileres residenciales a largo plazo

Uno de los métodos más comunes para ganar dinero en bienes raíces es aprovechar los alquileres residenciales de compra y retención a largo plazo. La gente siempre necesitará un lugar para vivir, y eso significa involucrarse con las propiedades de alquiler. Debe realizar la debida diligencia para obtener su propiedad teniendo en cuenta tres principios: ubicación, ubicación, ubicación.

Sí, lo ha escuchado antes, pero la ubicación lo es todo cuando se trata de bienes raíces. Esto no solo se aplica a un mayor valor de los activos a lo largo del tiempo, sino también a su capacidad para alquilar rápidamente esa propiedad a un inquilino a largo plazo. Cuando esté considerando alquileres residenciales a largo plazo, busque una excelente ubicación. Eso es más importante que el estado actual de la propiedad en sí. De hecho, las casas deterioradas en excelentes ubicaciones son una de las mejores inversiones que puede hacer.

Esto implica un enfoque más tradicional para ganar dinero en el mercado inmobiliario. Significa comprar una propiedad con algo de efectivo disponible para hacer un pago inicial y luego mantener esa propiedad a largo plazo. Dependiendo de su situación personal, puede apropiarse fácilmente de esa propiedad con un pago inicial muy bajo o incluso sin pago inicial. Eso es especialmente cierto si se trata de una propiedad preexistente que genera ingresos.

Si hay un flujo de caja positivo en un alquiler residencial, entonces podría ser una gran inversión. Sin embargo, es probable que no lo encuentre con demasiada facilidad, a menos que el propietario actual se deshaga por razones personales debido a un divorcio u otra necesidad de liquidar esa propiedad que requiera tener algo de efectivo a mano.

2. Opciones de arrendamiento

Las opciones de arrendamiento pueden ser una excelente manera de involucrarse en bienes raíces sin tener que aportar una cantidad significativa de capital o incluso tener un gran crédito desde el principio. Estás alquilando con opción a compra. Esto tiende a funcionar bien cuando el mercado inmobiliario está subiendo porque está creando un precio preestablecido al que luego puede comprar la propiedad.

Si, por ejemplo, el mercado inmobiliario sube sustancialmente, puede comprar esa propiedad con un descuento. También podría potencialmente dar la vuelta y vender sus derechos para esa compra a otra persona. La apuesta clara aquí está en el mercado alcista en el sector inmobiliario. Siempre que esta sea una opción que puede ejercer y no algo escrito en piedra que diga que tiene que comprar al final del contrato de arrendamiento independientemente, entonces muy bien podría obtener una ganancia.

3. Cambios en la renovación del hogar

La cultura de arreglar y voltear se ha disparado. Gracias a la popularidad de los programas de renovación de viviendas, estamos experimentando un auge masivo en el mercado tradicional de renovaciones. Si bien ciertamente se puede ganar mucho dinero aquí, navegar por estas aguas al principio puede ser complicado. Cuando no tiene el conocimiento o la experiencia, podría encontrarse en el lado perdedor si no selecciona la casa adecuada.

Matt Larson ha cambiado más de 2,000 hogares en Iowa e Illinois. En el transcurso de ese tiempo, aprendió algunas lecciones sobre qué buscar y qué no buscar al renovar una casa. ¿Su consejo? Ve tras las casas más feas en los barrios más bonitos. Ahí es donde está el valor real. La otra dificultad aquí no es solo encontrar esas casas cuando no está bien conectado con agentes de bienes raíces, sino también comprender su valor después de la reparación.

¿Cuánto valdrá la casa una vez que haya invertido en arreglos y reparaciones? Para determinar con precisión eso, necesita una relación sólida con un contratista general y un recorrido in situ de la propiedad. Si bien comprar sin ser visto en una subasta puede parecer atractivo, a menos que realmente sepa lo que está haciendo, podría perder dinero. Sin embargo, ganar dinero con una renovación de la casa puede ser bastante sencillo, siempre que comprenda los costos subyacentes y el valor potencial.

John y Julie Wakefield, un equipo de marido y mujer que ha hecho cientos de volteretas, dicen algo similar. Aconsejan no morder más de lo que puede masticar y, lo que es más importante, debe buscar formas creativas de ayudar a los demás. El éxito como inversor de bienes raíces tiene tanto que ver con la creatividad con la que se pueden resolver los problemas como con la eficacia con la que se pueden calcular los números.

Relacionado: Comprar una propiedad de alquiler antes de fin de año: por qué y cómo

4. Cambio de contrato

Una forma de ganar dinero con los bienes raíces sin tener que aportar mucho capital o crédito es cambiar los contratos. Todo lo que tiene que hacer es encontrar un vendedor angustiado y un comprador motivado, y luego reunirlos. Si bien puede parecer difícil localizar a un vendedor en apuros, Clothier ha sistematizado todo el proceso para hacerlo. El truco del cambio de contrato consiste en identificar al vendedor en apuros y localizar un comprador listo para usar.

Al reunir a estas partes, ha eliminado la necesidad de buscar un comprador después de haber firmado un contrato. Esa situación presenta más riesgo. En cambio, al localizar a los vendedores y compradores de antemano, puede celebrar fácilmente un contrato con la confianza de que no se quedará atascado al tener que cerrar el depósito en garantía de la propiedad.

Para hacer esto, debe poder identificar casas desocupadas o casas que están atrasadas en sus hipotecas. Esa es la parte complicada. De hecho, está tratando de encontrar vendedores en apuros, pero las casas que ya están desocupadas están preparadas para una oportunidad como esta.

5. Ventas al descubierto

Las ventas en descubierto ocurren cuando el propietario actual de su casa está atrasado en su hipoteca, pero la propiedad aún no ha entrado en ejecución hipotecaria. Para que esto suceda, todas las partes deben estar de acuerdo con la transacción, ya que la propiedad se vende por menos de lo adeudado por las hipotecas existentes. Esta puede ser una gran oportunidad para obtener ganancias rápidas sin invertir en renovaciones prolongadas.

Sin embargo, tener éxito con ventas al descubierto o cualquier otra subasta de tipo predeterminado suele ser complicado. Por lo general, debe pagar las casas directamente en efectivo y, a veces, eso tiene que suceder sin que lo vea el sitio. Las ventas al descubierto son mejores que las subastas porque tiene la oportunidad de revisar la casa y entrar en un proceso de negociación. A menos que sea un inversor experimentado, saltar sin una inspección y una revisión completa podría ser arriesgado.

Las ventas cortas llevan tiempo, pero la espera puede valer la pena. El rendimiento potencial de una venta corta puede ser instantáneo. Decenas de miles a cientos de miles de dólares pueden materializarse tan pronto como se realiza la compra de la propiedad porque el banco está sumido en una mala inversión. Pero no espere obtener la propiedad a cambio de un robo, aún tendrá que negociar un precio relativamente justo. Dependiendo de lo mucho que el banco quiera deshacerse de esa propiedad, podría sentarse y esperar a otro comprador, así que no intente perder demasiado.

Relacionado: 'En venta por el propietario': los beneficios de las propiedades inmobiliarias de bricolaje

6. Alquileres de vacaciones

Los alquileres vacacionales pueden representar un lucrativo camino hacia las ganancias en el mercado inmobiliario. No solo puede obtener algunos ingresos secundarios de los alquileres de vacaciones, sino que también podría ganar una cantidad significativa de dinero y acumular un flujo de ingresos pasivos sustancial si se encuentra en un lugar turístico con mucho tráfico. Lugares como Los Ángeles, Miami y otros focos turísticos son bien conocidos por tener una gran demanda de estos alquileres a corto plazo.

Durante mucho tiempo he sido un firme creyente en el mercado del alquiler vacacional. ¿La mejor parte? Ni siquiera necesita ser propietario de las propiedades para ganar dinero. Algunas de las empresas de administración de propiedades más exitosas del mundo que se especializan en alquileres de vacaciones en realidad no son propietarias de las casas, pero brindan una experiencia de consumidor de alto nivel.

¿Cómo participas? Aproveche las relaciones existentes con los propietarios de su área. Trabaja en red con otros. Construye lazos. Crea sistemas. Asegure la máxima satisfacción. Vaya más allá para cualquiera que se aloje en las casas que administra. Y vea cómo puede ayudar a quitar algo del tiempo y el estrés de los negocios de alquiler existentes de los propietarios actuales. Si tiene una propiedad, inscríbase en un sitio como Airbnb, HomeAway o FlipKey antes de administrar los alquileres de vacaciones para otros propietarios.

7. Préstamos con dinero fuerte

Los prestamistas de dinero fuerte brindan préstamos a corto plazo a personas que normalmente no calificarían para esos préstamos. Para participar en préstamos de dinero fuerte, necesitará algo de capital que lo respalde. Estos son préstamos que a menudo tienen altas tasas de interés porque son por períodos muy breves. Para cerrar su primer trato, puede recurrir a un prestamista de dinero fuerte. Si tiene lo que cree que es "algo seguro" pero le falta el capital, esta podría ser su mejor opción.

También podría convertirse en un prestamista de dinero fuerte, pero necesitará algo de capital. Es probable que esta no sea la primera forma en que comience a ganar dinero en bienes raíces, pero a medida que construye su red, capital y una sólida cartera de negocios, puede proporcionar estos préstamos puente y obtener una excelente tasa de rendimiento.

Incluso si carece de una enorme cantidad de capital, siempre que pueda identificar con éxito las transacciones correctas, proporcionar una pequeña cantidad de dinero y generar una alta tasa de éxito, es probable que pueda encontrar inversores que se unan sin mucha dificultad. Las tasas de interés aquí tienen sentido. Hay más riesgo pero también más recompensa. Puede ser una forma de mantener su efectivo bastante líquido y generar una buena ganancia a corto plazo sin tener que esperar años y años para que esos retornos se materialicen.

8. Bienes inmuebles comerciales

Una de las grandes oportunidades en el sector inmobiliario para generar una cantidad considerable de dinero es invertir en inmuebles comerciales. Los desarrolladores de bienes raíces comerciales se enfocan no solo en vender propiedades, sino también en desarrollarlas, agregando valor a las propiedades para aumentar sus ingresos netos a través de renovaciones y mejoras. También asesoran sobre proyectos que podrían requerir inversores inmobiliarios más experimentados para verlos fructificar.

Ali Safavid, fundador de 5209 Investments, dice que los bienes raíces comerciales son una de las fuentes más lucrativas de ingresos y ganancias en el mercado inmobiliario. Siempre que pueda encontrar formas de agregar valor al intercambio, invertir en bienes raíces comerciales puede ser uno de los mayores generadores de ingresos que encontrará.

Las personas siempre necesitan espacio de oficina y venta minorista para administrar sus negocios. Estas ubicaciones físicas son el pan y la mantequilla en el nicho inmobiliario. A medida que crece, puede encontrar formas de abrir centros comerciales, desarrollar edificios a gran escala y más. Pero tienes que empezar por algún lado.