Echando un vistazo más de cerca al capital preferente y por qué es tan poderoso en el sector inmobiliario

Las acciones preferentes pueden ser una ventaja decisiva tanto para los patrocinadores como para los inversores.

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El capital preferente es un método único de financiamiento comúnmente utilizado en grandes proyectos de bienes raíces comerciales para aumentar el apalancamiento de los patrocinadores o sindicadores, que son grupos de inversionistas que juntan sus fondos para comprar bienes raíces, y crean una gran oportunidad de inversión para las personas que buscan obtener rendimientos consistentes con un riesgo significativamente reducido.

Las acciones preferentes pueden ser una ventaja decisiva tanto para los patrocinadores como para los inversores. Repasemos cómo funciona el capital preferente y las soluciones que puede ofrecer.

¿Qué es el capital preferente?

El capital preferente sirve como capital adicional para que los inversores activos financien una transacción inmobiliaria.

Este tipo de capital tiene una alta prioridad en la pila de capital y es superior al capital común, ya que se encuentra justo detrás de la deuda senior. Cuando llega la ganancia, o en caso de incumplimiento, el tenedor de la deuda senior recibe los pagos primero, seguido por el capital preferente y, por último, el capital ordinario.

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Un ejemplo de capital preferente en bienes raíces

Un ejemplo ilustra mejor este concepto. Supongamos que una sindicación de bienes raíces busca adquirir un edificio por $50 millones. El banco está dispuesto a prestar hasta el 70% de este precio de compra. Como tal, el banco aporta $ 35 millones, lo que deja $ 15 millones para recaudar.

El equipo de patrocinio de la sindicación de bienes raíces puede recaudar $ 10 millones de los inversores, lo que deja $ 5 millones para recaudar para cerrar el trato. Hay dos opciones. La primera podría ser para asegurar un financiamiento mezzanine , como una segunda hipoteca. Pero eso puede ser muy difícil de encontrar a una tasa razonable y probablemente provendrá de un banco.

Otra opción es buscar $5 millones en capital preferente. Tal vez el sindicato podría vender $5 millones en acciones preferentes con un rendimiento de la inversión anualizado del 8%. Eso podría ser más bajo que un prestamista, pero lo suficientemente alto como para atraer oficinas familiares, otras compañías de sindicación de bienes raíces o inversionistas institucionales para traer el capital necesario para adquirir el activo.

Al incorporar acciones preferentes, el acuerdo inmobiliario ahora puede llevarse a cabo con tres entidades en la pila de capital:

1. Prestamista senior ($35 millones)

2. Capital ordinario ($10 millones)

3. Capital preferente ($5 millones)

Como se describió anteriormente, el prestamista senior tiene prioridad para los pagos, seguido por el capital preferente y el capital común (los socios generales y limitados). Esto significa que antes de que los inversionistas de acciones ordinarias puedan recibir un centavo de las ganancias, los inversionistas de acciones preferentes deben recibir el pago completo.

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¿Por qué los inversores y patrocinadores optan por este tipo de acciones?

Capital preferente para inversores

Para los inversores, el capital preferente presenta algunos beneficios. Es una inversión más segura y estable con una tasa de rendimiento fija. Entonces, si usted es un inversionista con $100,000 listos para usar y está feliz de obtener un rendimiento promedio de 7 a 12 % en esa inversión, el capital preferente podría ser el camino a seguir.

Una desventaja cuando se trata de invertir en acciones preferentes es la falta de potencial alcista. Si un proyecto de bienes raíces funciona bien, los inversionistas de capital preferencial continuarán recibiendo una tasa de rendimiento fija acordada sobre su capital sin participación en la parte superior de los rendimientos.

Capital preferente para patrocinadores

Para los patrocinadores, el capital preferente puede ser una forma más accesible de recaudar dinero que asumir nuevas deudas o encontrar nuevos socios limitados. Los prestamistas principales y los préstamos mezzanine son instrumentos de deuda genuinos en los que el prestamista tiene un derecho de retención sobre la propiedad. Como tal, estos préstamos provienen en su mayoría de instituciones financieras.

El capital preferente, por otro lado, puede provenir de cualquier persona. Una oficina familiar, un fondo de cobertura, una empresa de sindicación de bienes raíces, un fondo de capital de riesgo o incluso un individuo privado puede comprar acciones preferentes. Eso abre un mundo completamente nuevo de inversionistas potenciales a los que quizás no pueda llegar solo con deuda e inversionistas comunes, y generalmente es menos costoso que la deuda senior o crear otro puesto de patrocinador o gerente (GP).

El capital preferente puede beneficiar a los inversores y patrocinadores

En última instancia, el capital preferente puede ser una ventaja decisiva en una sindicación de bienes raíces porque proporciona otra forma más flexible de recaudar dinero. En lugar de limitarse únicamente a socios limitados y prestamistas, una sindicación de bienes raíces puede abrir un mundo completamente nuevo de posibles inversionistas que buscan inversiones de capital preferencial.

Muchos de estos inversores no quieren asumir todo el riesgo de un proyecto, ni tampoco quieren emitir un préstamo respaldado por algún activo. En cambio, el capital preferente es perfecto en este sentido: a los inversores se les paga un rendimiento estable, no se involucran después de escribir el cheque y tienen más seguridad que los accionistas de capital ordinario.

Ya sea que esté invirtiendo en una transacción comercial o recaudando fondos, eche un vistazo a este tipo de inversión de capital y considere si puede ayudarlo o no a alcanzar sus objetivos financieros e inmobiliarios en 2022.

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