Conozca sus derechos cuando se trata de alquiler de bienes raíces comerciales, obtenga las recompensas Los tiempos son difíciles para muchos propietarios comerciales. A continuación, le mostramos cómo proteger su negocio si el propietario se declara en quiebra.

Gracias a un ensayo a gran escala impuesto por la pandemia, el teletrabajo está creciendo a pasos agigantados. Si bien esto puede augurar un aumento de las ventas de escritorios de pie y sillas elegantes para la casa, podría tener el efecto contrario en los bienes raíces comerciales. Es posible que muchos propietarios de bienes raíces comerciales deban declararse en quiebra para reestructurar su carga de deuda como resultado de la caída de los ingresos por alquiler y la demanda.

¿Cómo debe protegerse usted, como inquilino, contra una posible quiebra del propietario?

Antes de la caida

Si es posible que su arrendador tenga dificultades financieras, es hora de revisar su contrato de arrendamiento. Lo que puede encontrar es una cláusula relacionada con el "abogado". Esta cláusula a menudo es requerida por el prestamista del arrendador, y establece que usted acepta que el prestamista puede hacerse cargo de su contrato de arrendamiento en lugar del arrendador si el prestamista ejecuta la ejecución hipotecaria de la propiedad debido a la falta de pago por parte del arrendador. Si no está en su contrato de arrendamiento, lo que debe buscar es un acuerdo de no perturbación, mediante el cual cualquier sucesor de su arrendador se compromete a no perturbar su ocupación del espacio.

Si su arrendador parece estar incumpliendo su contrato de arrendamiento, quizás debido a la falta de mantenimiento u otros problemas, el momento de actuar es ahora. Debe declarar un incumplimiento y, si el contrato de arrendamiento lo permite, rescindir el contrato de arrendamiento antes de que surja una ejecución hipotecaria o una quiebra para no tener que involucrar a la corte para terminar el contrato de arrendamiento.

Si está negociando la mudanza a una nueva propiedad con un arrendador cuya salud financiera es cuestionable, tenga cuidado con las promesas de mejoras para los inquilinos que se utilizan para atraerlo a firmar el contrato de arrendamiento. Un propietario que se declara en bancarrota puede incumplir su promesa de proporcionar fondos para mejoras al inquilino.

Para protegerse, es posible que desee exigir que el propietario coloque los fondos de mejora del inquilino en un depósito en garantía donde los fondos se liberan automáticamente cuando se completa y se paga cierto trabajo de mejora del inquilino.

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Manteniendo tu terreno

Uno de los poderes especiales otorgados a los deudores en el proceso de quiebra es la capacidad de rechazar ciertos contratos en los que son parte, incluidos los arrendamientos. Las contrapartes agraviadas deben presentar una reclamación, junto con todos los demás acreedores, en el tribunal de quiebras. Afortunadamente, existen protecciones para los inquilinos bajo la sección 365 (h) del Código de Quiebras, que establece que al inquilino se le da la opción de considerar rescindido el contrato de arrendamiento rechazado o mantener el contrato de arrendamiento por el resto del plazo y cualquier renovación o Prórroga donde el inquilino tiene el derecho unilateral.

Hay un problema: si el inquilino elige quedarse después de que el propietario haya rechazado el contrato de arrendamiento, el único remedio del inquilino para recuperar los daños debido al incumplimiento del propietario es deducirlo del alquiler adeudado.

Desafortunadamente, este derecho de los inquilinos a quedarse no siempre se mantiene porque otra disposición del Código de Quiebras (en la sección 363) permite a las empresas en quiebra vender la propiedad de su propiedad libre y libre de otras obligaciones sobre la propiedad, incluidos sus arrendamientos.

Si bien la mayoría de los tribunales continúan protegiendo los derechos de ocupación de los inquilinos durante dicha venta, una minoría cree que una propiedad podría venderse sin el contrato de arrendamiento, a pesar de los derechos de ocupación del inquilino según la Sección 365 (h) antes mencionada. Si se encuentra en esa situación, puede buscar una compensación por la pérdida de su interés de arrendamiento de los ingresos de la venta de la propiedad exigiendo una "protección adecuada" de su interés en la propiedad.

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Reclamando su reclamo

Si su arrendador le debe dinero, es hora de presentar una reclamación en el procedimiento de quiebra. Un asesor calificado en bancarrotas puede decirle si hay una manera de restar lo que el arrendador le debe de lo que le debe al arrendador mediante un mecanismo llamado recuperación. Existen muchas estrategias para mejorar la prioridad de su reclamo en una quiebra en las que un asesor experto como la empresa que cofundé, Proxifile o un abogado especializado puede ayudarlo.

Una vez que se ha presentado el caso de quiebra, bajo ninguna circunstancia debe perseguir directamente al propietario por el dinero que se le debe. Esto violaría una disposición clave de la ley de quiebras llamada Suspensión Automática, lo que resultaría en sanciones importantes por parte del tribunal de quiebras. En su lugar, prepárese para presentar una reclamación. Si tiene la suerte de que el arrendador decida continuar el contrato de arrendamiento (conocido como "asumir" el contrato de arrendamiento), estará obligado a subsanar sus incumplimientos anteriores y brindar la seguridad adecuada de que podrá cumplir con sus obligaciones de arrendamiento en el futuro.

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Mantenlo actualizado

Si su objetivo es mantener su contrato de arrendamiento, no pierda ninguna fecha límite para pagar el alquiler. El hecho de que su arrendador pueda estar en quiebra no le da carta blanca para retener los pagos.

A veces, durante la quiebra de un propietario, es posible que reciba un aviso para entregar los pagos de su alquiler a una nueva cuenta o una nueva persona. Este cambio surge cuando se le pide a un fideicomisario que intervenga y opere la empresa en quiebra (su arrendador) o el arrendador ha buscado una nueva fuente de financiamiento que desea recibir pagos directamente.

Antes de dirigir los pagos a cualquier persona, dirección o cuenta nueva, debe verificar con el tribunal o con el propietario dónde se debe dirigir el pago del alquiler. Nunca acepte cambios en las instrucciones de pago sin verificarlos directamente en una dirección o número de teléfono que sepa que realmente pertenece a la parte a la que debe pagar.